Ceny mieszkań: Sprzedający są skłonni do negocjacji

Zobaczmy, jak wygląda pierwotny i wtórny rynek mieszkaniowy stolicy woj. podkarpackiego.

Cisza przed burzą

- Na razie ruch jest niewielki, ale można powiedzieć, że jest to cisza przed burzą. Już w drugiej połowie sierpnia zaczni9e się poszukiwanie lokali na wynajem, bo uczniowie szkół średnich wkrótce rozpoczną rok szkolny. Potem zaraz tysiące studentów zrobi to samo przed rozpoczęciem roku akademickiego - tłumaczy Zbigniew Prawelski, rzeszowski pośrednik w obrocie nieruchomościami.

Najpierw cofnijmy się kilka miesięcy wstecz i sprawdźmy jak Rzeszów wygląda na tle kraju. Otóż maj 2010 zaowocował spadkami średnich cen ofertowych mieszkań w 14 z 18 największych miast Polski. Stawki najbardziej poszły w dół w Katowicach i Gorzowie Wlkp. - po 3 proc. oraz w Białymstoku - 4,3 proc. W Rzeszowie spdek był niewielki z 4637 zł za m kw. do 4620 zł za m kw. co oznacza, że spadek wyniósł 0,4 proc.

Przed wakacjami ceny wzrosły

Natomiast u progu sezonu urlopowego, na rynku nieruchomości, średnie ceny ofertowe mieszkań w większości analizowanych przez serwis Oferty.net miast utrzymywały się na stabilnym poziomie; w skali miesiąca zmiany mieściły się w granicy 1 proc.
Z "Raportu z rynku nieruchomości Open Finance i Oferty.net" wynika, że w Rzeszowie ceny nieznacznie, ale jednak wzrosły do 4659 zł za m kw., co stanowi wzrost w stosunku do maja o 0,8 proc.
Jest to z pewnością jedna z ważniejszych informacji, gdyż zostały zahamowanie spadki cen, i to zjawisko jest obserwowane nie tylko w naszym regionie, ale także w wielu miastach kraju.

W Rzeszowie podobnie
Niestety, nie ma jeszcze raportu z rynku nieruchomości z uwzględnieniem lipca. Oczywiście należy wziąć pod uwagę, że podawane wyżej wielkości dotyczą średnich cen ofertowych, które są z reguły o kilka procent wyższe od cen transakcyjnych. Z drugiej jednak strony pozwalają one na zorientowanie się w tendencjach na rynku mieszkaniowym.

Łatwiej sprzedać małe mieszkanie

Warto też przypomnieć, że każdą nieruchomość trzeba traktować indywidualnie, właśnie ze względu na jej specyficzne wyróżniki. Jednak rzeszowscy pośrednicy przyznają, że podkarpacki rynek rządzi się podobnymi prawami jak reszta kraju. Większe różnice występują w skali cen, ale nie tendencji.

- Od lat na rynku utrzymują się pewne tendencje. Zgodnie z takim długotrwałym trendem lepiej sprzedają się mieszkania małe i średnie, przeważnie 2-pokojowe do 50, no góra - 55 m kwadratowych. Zarówno nowe, jak i na rynku wtórnym. Poza tym wszystko zależy od ceny, lokalizacji. Jednak i tak wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się jakby z decyzją, co wiąże się z trudniejszym dostępem do kredytu - wyjaśnia Janusz Sadowski, właściciel Agencji Obrotu Nieruchomościami "KRAMM" w Rzeszowie.

Ceny mieszkań w Rzeszowie

- Mieszkania nowe (stan deweloperski) średnia cena wynosi ok. 4,15 tys. zł/ m kw. Jednak różnice są spore, bo znajdujemy tu mieszkania od firmy Developres w cenie 3850 zł za m kw. w tym wykończone. Mieszkania w spółdzielni "Projektant" mieszczą się w przedziale 3900 - 4100 zł za m kw., zł, a lokale oferowane m kw. przez Hartbex także poniżej 4 tys. zł za m kw. Do nabycia są też mieszkania droższe, które oferuje "Szerbud", bo w cenie od 4,4 tys. zł za m kw., ale są to lokale w wyższym standardzie niż przeciętny (np. z ogródkiem).

Na rynku wtórnym zróżnicowanie cen jest znacznie wyższe. Znajdujemy tu mieszkania praktycznie nowe i wykończone, których ceny rozpoczynają się od 4600 i pną się w górę, ale też znajdziemy tam mieszkania za 3,5 tys. zł/m kw. oczywiście starsze i w nienajlepszym stanie technicznym.

- Jednak dla mieszkań używanych można przyjąć, że w Rzeszowie średnia cena wynosi 4,5 tys. zł za m kw. Wpływ na cenę ma nie tylko dzielnica i położenie oraz rodzaj bloku, ale też piętro i odległości do przystanków i pawilonów handlowych. Zdarza się, że zawierane transakcje kupna - sprzedaży mieszkań nawet przy tych samych ulicach mogą się różnić od siebie - dodaje Sadowski.