Czy ceny mieszkań będą niższe? Deweloperzy są bardziej skłonni do negocjacji

- Liczba transakcji spadła i nadal będzie maleć, bo wiele osób straciło zdolność na kredyt mieszkaniowy, czego sam doświadczyłem. Zapotrzebowanie na mieszkania jest wciąż duże. Dlatego według mojej logiki, ceny mieszkań w Rzeszowie powinny w okresie tego kryzysu spaść - przekonuje pan Marek, któremu jeden z banków odmówił udzielenia 200 tys. zł kredytu na kupno mieszkania dla 4-osobowej rodziny.

- Sytuacja na rynku mieszkaniowym rzeczywiście staje się skomplikowana. Liczba transakcji spada, bo zwykli mieszkańcy, którzy pracują już w Rzeszowie, nie mogą kupić mieszkania dla swojej rodziny. Mają za mało gotówki i nie mogą uzyskać kredytu na ten cel, bo banki w związku z inflacją zaostrzyły warunki ich przydzielania. Ta grupa potencjalnych nabywców jest największa. Mniej liczni są ci, którzy kupują mieszkania za gotówkę, jako inwestycję np. na wynajem, jak też cudzoziemcy uciekający przed wojną za naszą wschodnią granicą - zauważa dr Krzysztof Kaszuba, prezes Polskiego Towarzystwa Ekonomicznego Oddział w Rzeszowie.

Czy ta największa grupa oczekujących na kupno swojego mieszkania, może liczyć na obniżki cen?

- Mimo spadku liczby transakcji, choć nie jest on tak drastyczny, jak się powszechnie uważa, ceny mieszkań w Rzeszowie nie spadają, bo nie ma ku temu ekonomicznych przesłanek. Deweloperzy przedstawiają swoje kalkulacje. Wynika z nich, że ceny robocizny rosną. Teraz nieco wyhamowały, ale po nowym roku znowu będą podwyżki najniższych płac. Ogromny wpływ na ceny mieszkań mają materiały budowlane, a te oprócz sporadycznych obniżek, utrzymują się nadal na wysokim poziomie. Do tego szaleje inflacja - tłumaczy Jaromir Rajzer, prezes agencji Certus Nieruchomości w Rzeszowie.

Tymczasem z rynku mieszkaniowego spływają sprzeczne i niezbyt pozytywne informacje. Rośnie nadal inflacja, podrożały kredyty hipoteczne i spada zdolność kredytowa kupujących własne lokum.

W sierpniu br., w porównaniu z analogicznym okresem 2021 r., spadła liczba mieszkań oddanych do użytku o 1,9 proc. - wynika z danych Urzędu Statystycznego w Rzeszowie. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto spadła o 4,7 proc., a mieszkań, na realizację, których wydano pozwolenia (lub zgłoszenie zgodnie z projektem bud.) to spadek o 50 proc.

W okresie styczeń–sierpień 2022 r. oddano do użytkowania 7135 mieszkań, tj. o 732 lokale więcej niż w analogicznym okresie ub. roku. W budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem przekazano o 429 mieszkań więcej, w indywidualnym o 267 więcej, w społecznym czynszowym o 47 mieszkań więcej, a w komunalnym o 20 więcej. Natomiast w budownictwie spółdzielczym oddano do użytkowania o 31 mieszkań mniej.

Według statystyków, przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania przekazanego do użytkowania w okresie styczeń–sierpień br. wyniosła 107,6 mkw., z tego w budownictwie indywidualnym – 140,6 mkw., przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem – 62,3 mkw., społecznym czynszowym – 60,6 mkw. , w spółdzielczym 55,1 mkw. , a w komunalnym 48,5 mkw.

W przekroju terytorialnym najwięcej mieszkań oddano do użytkowania oczywiście w Rzeszowie aż 2006, następnie w powiecie rzeszowskim 767 i dębickim 457. Najmniej mieszkań przekazano w pow. bieszczadzkim tylko 40, a następnie w leskim 90.

- Rzeszowski rynek nieruchomości jest w okresie stagnacji. Dobitnym tego przejawem jest bardzo wysokie ograniczenie popytu i podaży. Rynek wtórny proponuje jedynie sporadycznie nieruchomości, najczęściej dostępne po zawyżonych cenach. Brakuje transakcji. Podobnie jest z wynajmem mieszkań, chociaż tutaj mamy do czynienia ze stopniowym spadkiem cen w porównaniu z pierwszym kwartałem tego roku. Nie ma szturmu studentów ani odpowiedniej oferty mieszkań - tłumaczy Zbigniew Prawelski, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

W jego opinii rynek lokalny jest rozchwiany. Dominuje wyczekiwanie i apatia. - Większość chętnych do kupna czeka na obniżki cen i poluzowanie kryteriów bankowych niezbędnych do zaciągnięcia kredytów hipotecznych. To jednak nie następuje i należy już się poważnie zastanowić, co robić dalej. Spada optymizm i zainteresowanie nieruchomościami - dodaje Zbigniew Prawelski.

Co pozostaje chętnym, którzy chcą kupić mieszkanie na własne pieniądze w dostępnej cenie - szukanie okazji, czy twardo negocjować?

- Warto szukać tzw. okazji, ale jest ich niewiele. Skłonność do negocjacji i obniżenia ceny wyrażają tylko ci, którzy są do tego zmuszeni sytuacją. Niektórzy deweloperzy są bardziej skłonni negocjować, oczywiście w pewnym zakresie. Zawsze można próbować - odpowiada prezes Jaromir Rajzer.