Odziedziczyłeś nieruchomość? Trochę poczekasz, aby nią dysponować

Z wnioskiem o nabycie spadku najlepiej wystąpić do sądu zaraz po śmierci właściciela nieruchomości. Postępowanie trwa co najmniej kilka miesięcy.

- Minimum to pół roku od daty śmierci chyba, że wszyscy znani spadkobiercy złożą wcześniej oświadczenie o nabyciu lub odrzuceniu spadku – mówi Michał Wielhorski, adwokat, partner w firmie prawniczej J. Bieniak, A. Neuman, M. Wojnar i Wspólnicy. Adwokaci i Radcowie Prawni.

Od października 2008 roku możliwe jest skrócenie czasu potrzebnego do nabycia spadku, jeśli spadkobiercy zwrócą się do notariusza.

– Niestety nie w każdej sytuacji możliwe jest notarialne poświadczenie dziedziczenia, na przykład, gdy testament ma charakter ustny – ostrzega Michał Wielhorski.

W czasie toczącego się postępowania spadkowego warto pomyśleć o zabezpieczeniu praw spadkobierców poprzez wpis w księdze wieczystej. Może to uchronić przyszłego właściciela nieruchomości przed jej sprzedażą przed zakończeniem postępowania.

Kolejnym krokiem po przeprowadzeniu postępowania spadkowego jest dział spadku, co najszybciej można zrobić w formie aktu notarialnego. Ostatnim krokiem jest dokonanie wpisu i ujawnienie nowego właściciela w księdze wieczystej odziedziczonej nieruchomości.

Spadkobierca musi opłacić podatek w urzędzie skarbowym. Osoby najbliższe zmarłemu są zwolnione z podatku pod warunkiem złożenia zawiadomienia w urzędzie skarbowym.

Michał Wielhorski, adwokat, partner w firmie prawniczej J. Bieniak, A. Neuman, M. Wojnar i Wspólnicy. Adwokaci i Radcowie Prawni.:

Nabycie spadku na drodze sądowej

W przypadku śmierci właściciela nieruchomości, pierwszym krokiem jest wystąpienie do sądu o stwierdzenie nabycia spadku. Stwierdzenie nabycia spadku przez sąd następuje na wniosek uprawnionego podmiotu. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż uprawnionym jest każda osoba mająca interes prawny w prawidłowym wykazaniu następstwa po spadkodawcy. Wniosek może zostać zgłoszony w dowolnym terminie, jednakże w celu ochrony interesów spadkobiercy celowym jest wystąpienie o wszczęcie tego postępowania niezwłocznie po otwarciu spadku, tj. po śmierci spadkodawcy.

Należy wskazać, iż sąd stwierdzi nabycie spadku nie wcześniej niż po upływie 6 miesięcy od daty śmierci spadkodawcy, chyba że wszyscy znani spadkobiercy złożą przed upływem tego terminu oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku.

Poświadczenie dziedziczenia w formie aktu notarialnego

Warto nadmienić, iż od dnia 2 października 2008 r., zarówno spadkobiercy ustawowi, jak i testamentowi mogą wybrać inną drogę ustalenia swoich praw spadkowych niż droga sądowa. Poświadczenia dziedziczenia ustawowego lub testamentowego mogą dokonywać także notariusze w formie aktu notarialnego. Zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzany przez notariusza ma skutki prawomocnego stwierdzenia nabycia spadku.

Niewątpliwym atutem notarialnego poświadczenia dziedziczenia jest możliwość uzyskania przez spadkobierców praw do spadku w znacznie krótszym terminie niż w przypadku postępowania sądowego. Niestety, nie w każdej sytuacji możliwe jest stwierdzenia dziedziczenia przez notariusza (np. wykluczone jest wydanie aktu poświadczenia dziedziczenia, jeżeli podstawą powołania do spadku jest testament szczególny, np. testament ustny), dlatego też wybór sposobu postępowania powinien być dokonany po przeanalizowaniu stanu faktycznego konkretnego przypadku.

Ochrona praw spadkobierców przez wpis w księdze wieczystej

Należy zwrócić uwagę na możliwość wpisu w księdze wieczystej nieruchomości ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku (to samo dotyczy postępowania o dział spadku, o którym poniżej). Zgodnie z przepisem art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej może żądać usunięcia niezgodności.

Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie, które jest szczególnym wpisem zabezpieczającym roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu (np. w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku) lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Skutkiem ujawnienia w księdze wieczystej ostrzeżenia jest m.in. wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w zakresie określonym we wpisie ostrzeżenia, jednakże wpis ostrzeżenia nie ogranicza możliwości rozporządzania zabezpieczonym prawem, tj. w tym przypadku prawem własności nieruchomości. Ujawnienie ostrzeżenia ma na celu ochronę praw spadkobierców.

Dział spadku

Po przeprowadzeniu postępowania o stwierdzenie nabycia spadku, należy przeprowadzić dział spadku. Może nastąpić to w drodze umowy między spadkobiercami zawartej w formie aktu notarialnego (co jest mniej czasochłonne i mniej kosztowne, jednakże możliwe tylko w przypadku gdy pomiędzy spadkobiercami nie doszło do powstania sporu o dział spadku). Ewentualnie dział spadku może być także dokonany przed sądem.

Ujawnienie nowego właściciela

Ostatnim krokiem jest ujawnienie nowego właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla odziedziczonej nieruchomości. Spadkobiercy dysponujący dokumentami potwierdzającymi nabycie spadku oraz dokonanie jego działu, mają obowiązek złożenia w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o wpis swojego prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości nabytej przez nich w drodze dziedziczenia. W ciągu 30 dni od otwarcia spadku należy także zgłosić zmianę właściciela nieruchomości celem uwzględnienia tej informacji w ewidencji gruntów i budynków.

Obowiązek podatkowy

Należy mieć na uwadze, iż w przypadku dziedziczenia nieruchomości po stornie spadkobierców powstanie obowiązek podatkowy. Najczęściej momentem powstania obowiązku podatkowego w przypadku dziedziczenia jest data uprawomocnienia orzeczenia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Należy zauważyć, iż niejednokrotnie spadkobiercy będą zwolnieni z obowiązku z zapłaty podatku od spadku np. w przypadku gdy do dziedziczenia doszło pomiędzy „osobami najbliższymi” (np. w przypadku dziedziczenia przez małżonka, zstępnych - dzieci, wnuki, prawnuki, czy wstępnych – rodziców, dziadków, pradziadków). Warunkiem zwolnienia jest zgłoszenie nabycia własności nieruchomości właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Jednakże, to czy spadkobiercy będzie przysługiwało zwolnienie należy rozpatrywać każdorazowo w odniesieniu do konkretnego przypadku, gdyż zwłaszcza w odniesieniu do spadków otwartych przed dniem 1 stycznia 2007 r. (kiedy to wprowadzono zmiany do ustawy o podatku od spadków i darowizn polegające na zwolnieniu osób najbliższych od obowiązku zapłaty podatku) - co do których stwierdzenie nabycia spadku nastąpiło po 1 stycznia 2007 r. lub nie nastąpiło do dnia dzisiejszego - istnieje praktyka organów podatkowych kwestionująca możliwość skorzystania przez osoby najbliższe z tego zwolnienia.