Oszust sprzedał ten sam dom kilku rodzinom

Rodzina Krzysztofa K. świętowała przy lampce wina: udało im się kupić domek poza Rzeszowem prawie o połowę taniej! Już planowali, jak go umeblują, kogo zaproszą na parapetówkę. Ale w tym samym dniu z tego samego powodu świętowały jeszcze cztery inne rodziny.

Było to w piątek. Najbliższy weekend Krzysztof K. przeznaczył na wybór mebli w sklepach, w poniedziałek miał dokończyć formalności u notariusza.

- Ale okazja! - cieszył się w duchu. Trafił mu się bowiem gość, który musiał szybko wyjechać za granicę, bo tam odziedziczył duży spadek. Dlatego piękny domek z ogrodem sprzedawał prawie o połowę taniej, niż obowiązujące na rynku ceny. Jedynym problemem było to, że gość chciał od razu gotówkę. Tak mu się spieszyło.

Mała furtka - wielkie oszustwo

Można domyślić się, że podobna radość zapanowała w czterech innych rodzinach. Scenariusz był ten sam. Im także pewien gość sprzedał okazyjnie domek za gotówkę, bo właśnie odziedziczył spadek. I żadna z rodzin nie miała pojęcia, że teraz domek ma pięciu właścicieli.

Czy przy tak skomplikowanych i szczegółowych przepisach jest to w ogóle możliwe?

- Jest, chociaż trzeba do tego wiele sprytu i determinacji - twierdzi Marek Kusztejko, dyrektor Podkarpackiego Banku Nieruchomości w Rzeszowie. - By móc sprzedać swój dom, działkę, czy mieszkanie, będące wpisane do księgi wieczystej, należy u notariusza, w obecności kupującego, przedłożyć dwa dokumenty: odpis z księgi wieczystej i wypis z ewidencji gruntów i budynków. Te dwa podstawowe akta są dokumentami jawnymi i mogą być wydawane właścicielowi przez sąd wieczysto-księgowy w nieograniczonych ilościach. I tutaj jest właśnie ta mała furtka pozwalająca na wielkie oszustwo.

Kupujących pięciu, sprzedający jeden

Kusztejko podkreśla, że oszust zrobił to w sposób bardzo perfidny, a jednocześnie bardzo prosty:

- Wybrał po parę sztuk dokumentów, czyli wypisów z księgi wieczystej i wypisów z ewidencji gruntów i budynków. Stworzył pięć kompletów tych dokumentów, po czym ogłosił sprzedaż domu jednorodzinnego w gazetach ogłoszeniowych po bardzo atrakcyjnej cenie.

Trudno się więc dziwić, że bardzo szybko znalazł nabywców. Umawiał się z nimi w tym samym dniu w różnych kancelariach notarialnych, w pewnych odstępach czasu.

W każdej kancelarii notarialnej przedstawiał komplet dokumentów. Każda sprzedaż nieruchomości musi być zawarta w kancelarii notarialnej. Oszust miał dokumenty jak najbardziej aktualne, bo z poprzedniego dnia, czyli wiarygodne.

Notariusz w dobrej wierze te dokumenty przyjął. Kupujący zawierzył notariuszowi, bo nie było żadnych podstaw do podejrzeń. Oczywiście tych notariuszy i kupujących było kilu. Dokładnie pięciu. Oszust był jeden.
[obrazek2] Biura pośrednictwa mają swoje sposoby

Marek Kusztejko, dyrektor Podkarpackiego Banku Nieruchomości:

- By uniknąć takich tragedii, bo strata tak dużych sum jest zawsze tragedią, należy powierzyć sprawę fachowcom, czyli biurom obrotu nieruchomościami. Biura maja swoje sposoby, by sprawdzić rzetelność sprzedającego dom, działkę, czy mieszkanie. Mają wgląd do dokumentów, wiedzą czego w tych dokumentach szukać, jak je sprawdzać, by uchronić klientów. Ponadto biura są ubezpieczone od odpowiedzialności cywilnej, do czego zobowiązuje ustawa. I jeżeli dojdzie do takich przypadków, jak tutaj opisany, to klient jest chroniony przez ubezpieczyciela. (fot. FOT. KRZYSZTOF ŁOKAJ)Przekazanie nieruchomości miało nastąpić po paru dniach. Wtedy okazało się, że "szczęśliwych nabywców" jest więcej. Który z nich jest więc pełnoprawnym właścicielem domku?

Liczy się szybki notariusz

- W świetle prawa, właścicielem nie jest ten nabywca, która w obecności notariusza zakupił posiadłość pierwszy - tłumaczy Marek Kusztejko. - Ale ten, w imieniu którego notariusz najwcześniej dostarczy do sądu wieczysto-księgowego akt notarialny.

Właścicielem opisywanego domku z ogrodem został wiec nabywca, który miał "najszybszego" notariusza i jego wpis jako pierwszy znalazł się w księgach wieczystych.

Pozostali czterej zostali na przysłowiowym lodzie - bez pieniędzy i bez domku. Mogą dochodzić swoich racji na drodze postępowania cywilnego. Mogą ewentualnie liczyć na Interpol, pod warunkiem, że oszust nie uciekł do kraju, z którym Polska nie ma umowy ekstradycyjnej.

Kupiłem mieszkanie z lokatorami

Innym niebezpieczeństwem przy indywidualnym zakupie mieszkania czy domu, jest zakupienie lokum, w którym - jak się czasami okazuje tuż po jego nabyciu - zameldowanych jest kilka, czy nawet kilkanaście osób. Czyli kupiliśmy mieszkanie z żywym i niechcianym "inwentarzem".

- Bywa, że w zakupionym loku zameldowanych jest na przykład kilkunastu obcokrajowców - opowiada Kusztejko. - Gdy nabywca kupił mieszkanie bezpośrednio od sprzedającego, czyli z pominięciem biura pośrednictwa, to nie miał możliwości sprawdzenia w urzędzie, ile osób jest w tym lokalu zameldowanych.

Tajemnicy tej strzeże ustawa o ochronie praw lokatorów. Efekt jest taki, że kupiliśmy dom z mieszkańcami i nie możemy ich wyrzucić na bruk, tylko musimy im zapewnić lokal zastępczy.

Kusztejko szacuje, że poprzez biura pośrednictwa przeprowadzanych ponad 40 procent transakcji. W tym przypadku sprawdzeniem statusu mieszkania i liczby lokatorów zajmują się pośrednicy, którzy mają prawo wglądu do ewidencji lokatorskiej danej nieruchomości.

Ponad połowa transakcji przeprowadzanych jest indywidualnie poprzez ogłoszenia w gazetach. Tutaj - zdaniem Kusztejki - ryzyko niechcianego zakupu jest dużo większe.