Rzeszów dla deweloperów czy dla mieszkańców? Przyglądamy się terenom zalewowym

Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat Rzeszów bardzo się rozwinął. Mianuje się stolicą innowacji. Dlatego tym bardziej dziwi archaiczne podejście do budowania na zasadzie “im wyżej i gęściej” tym lepiej i bardziej rozwojowo. A przecież nie to czyni miasto bardziej innowacyjnym. Dostępna powszechnie literatura fachowa, projekty Jana Gehla, duńskiego architekta i urbanisty, profesora Szkoły Architektury Królewskiej Duńskiej Akademii Sztuk, jego warsztaty mówią jasno, jakie miasto jest przyjazne mieszkańcom, w jakim się dobrze żyje i jak to życie nie hamuje, ale wpływa na rozwój jednostek miejskich.

Kolejną kwestią jest wszechobecna ekologia. Wszystkie miasta światowe ograniczają emisję spalin, wprowadzają zieleń, również w nieoczywistych, często futurystycznych formach z powodu jej naturalnego deficytu. Dlatego zupełnie nierozsądnym wydaje się zabierać istniejącą zieleń pod budownictwo i betonowanie miasta. Do tego korki na ulicach Rzeszowa przyczyniające się do zanieczyszczenia powietrza wzmogą się, gdy budowa w ścisłym centrum wysokich budynków mieszkalnych zostanie ukończona. A zabudowa doliny Wisłoka, która jest naturalnym korytarzem powietrznym wentylującym nasze miasto przyczyni się do tego, że pulmonolodzy będą mieli pełne ręce roboty, lecząc nas z chorób układu oddechowego.

Pierwsze głosy o niekontrolowanej zabudowie pojawiły się w kontekście ogromnej inwestycji, jaką są Olszynki Park. Potężne wieże, zlokalizowane na terenie zalewowym nie tylko wpłyną znacznie na krajobraz miasta, ale obciążą i tak niewydolny w tym miejscu układ komunikacyjny. W mediach społecznościowych pojawia się hasło „betonoza”. Ciężko się z nim nie zgodzić, kiedy z pięknych zielonych wizualizacji zostaje wybrukowany plac, miejsca postojowe i kilka traw w doniczkach.

Czy naprawdę Rzeszów, szczególnie w centrum nie zasługuje na kawałek dobrej architektury i przestrzeni publicznej? Powstałe na przestrzeni lat budynki rozpychają się w przestrzeni formą i agresywną architekturą. Odnoszę wrażenie, że im bardziej efekciarskie elewacje, więcej podziałów, podświetlenia, kolorów, różnorodnych materiałów, tym lepiej. A tak naprawdę brakuje w tym wszystkim jakości architektury, przestrzeni i samych mieszkań.

Jak to się stało, że mieszkania poniżej 35 m2 zaczęto tytułować apartamentami? Polskie prawo niestety nie określa minimalnych standardów, ale może wypadałoby, żeby architekci to zrobili? Niedawno w jednym z komentarzy pod artykułem “Beton w głowach - architektura a zarządzanie” na Facebooku pojawiło się stwierdzenie, że “architekt to zawód zaufania publicznego, który powinien wykazywać troskę o realizację interesu publicznego, jakim jest właściwa przestrzeń”. Oraz komentarz, że architekci są obecnie w pewnym układzie zależności z deweloperami. Branża architektoniczna nie jest lekką, ale wyraźnie widać, nie tylko w Rzeszowie, że nieład urbanistyczny jest obecny w całej Polsce i wymaga konkretnych działań, by to architekci mogli nadać pewne standardy, a nie tylko działać pod dyktando deweloperów.

Pomysł na powołanie architekta miejskiego odżył w życiu publicznym, kiedy w ratuszu zasiadł p.o. prezydenta Rzeszowa Marek Bajdak. Wówczas była szansa na zatrzymanie niezdrowych praktyk i powiązań biznesowo-politycznych powstałych przez lata w rzeszowskim ratuszu. Kiedy władzę przejął obecny prezydent Konrad Fijołek sprawa powołania architekta miejskiego przycichła. W związku z tym skierowaliśmy pytanie do Urzędu Miasta Rzeszowa z prośbą o informację w sprawie uruchomienia zespołu, którego zadaniem miało być przygotowanie założeń dotyczących zarówno mechanizmów powołania jak i zasad funkcjonowania architekta miasta w strukturze instytucjonalno-organizacyjnej Rzeszowa. Zapytaliśmy także, na jakim etapie jest sprawa powołania architekta miejskiego i czy są już jakieś terminy dotyczące jego powołania oraz roli jaką miałby pełnić?

- Sprawa powołania architekta miejskiego jest w toku. Przygotowywany jest zakres obowiązków przyszłego architekta. Architekt miejski powinien zostać powołany w ciągu kilku najbliższych tygodni – odpowiedział redakcji po tygodniu Artur Gernand z Kancelarii Prezydenta Rzeszowa.

- Pomysł na utworzenie funkcji architekta miejskiego jest jak najbardziej słuszny. Potrzebny jest ktoś, kto miałby wizję miasta. Oby jego powołanie nastąpiło jak najszybciej – komentuje jeden z rzeszowskich architektów, który chce pozostać anonimowy i dodaje, że opinie na budowę na terenach zalewowych wydały Wody Polskie. - Jakaś zabudowa na terenach prawego brzegu Wisłoka przy ul. Podwisłocze powinna powstać. Kwestią do rozstrzygnięcia jest jej intensywność. Jakiś kompromis powinien tu nastąpić. Moim zdaniem powinien powstać tu miejski bulwar obsługujący potrzeby rekreacyjne mieszkańców Rzeszowa – dodaje architekt.

Podczas ostatniego medialnego spotkania zorganizowanego przez projektantów i inwestorów 11 sierpnia br. pojawiło się słowo „kompromis”. Czy faktycznie dopuszczenie jakiejkolwiek zabudowy - a na pewno będzie to zabudowa wysoka - w nawiązaniu do już realizowanego budynku przy Moście Zamkowym, będzie kompromisem dla miasta i jego mieszkańców?

– Ciężko będzie osiągnąć jakikolwiek kompromis z deweloperami – mówi Michał Wróbel ze Stowarzyszenia Razem dla Rzeszowa. – Deweloper jest skory do negocjacji i do jakiś ustępstw tylko wtedy, gdy nie ma pozwolenia na budowę. Kiedy już ją otrzyma to zmienia swoje stanowisko, a jedynym kryterium jest zysk z inwestycji.

Inwestorzy zadeklarowali pełną współpracę przy przekazaniu na rzecz zieleni miejskiej części prywatnych terenów od strony rzeki na dogodnych warunkach. I są otwarci na współfinansowanie razem z miastem zagospodarowania tego terenu – wynika z ich deklaracji. Jednak atrakcyjnie zagospodarowane tereny zielone podnoszą wartość tych nieruchomości. Ponadto w obowiązującym obecnie studium, od roku 2000, a także we wcześniejszych dokumentach planistycznych, tereny te są przeznaczone pod zieleń, ścieżki rowerowe, a także sport i rekreację w zieleni urządzonej. Oznacza to, że zostały zakupione z pełną świadomością, choć są to tereny zalewowe, na których nie ma możliwości zabudowy. To w wyniku dwoistości obowiązującego prawa, na tym terenie można było wydać warunki zabudowy.

Deweloperzy dobrze wiedzieli co kupują. Bo na tych terenach przewidziana była zieleń publiczna - komentuje Michał Wróbel z ruchu miejskiego Razem dla Rzeszowa. Tu był obowiązek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania, który nigdy nie powstał. Wygląda na to, że warunki zabudowy (tzw. WZ-ki) były wydawane z naruszeniem prawa, choć sprawa nie jest jednoznaczna - dodaje.

W zeszłym tygodniu kolejni inwestorzy otrzymali zezwolenia na budowę na terenie prawego brzegu Wisłoka. Powstanie tu 17-kondygnacyjny wieżowiec między mostem Zamkowym a Lidlem. Planuje się tutaj powstanie nawet siedem takich wieżowców.

- Radni z klubu PiS chcą, porozumienia między deweloperami a miastem, by po tej stronie rzeki powstały bulwary, a nowa pierzeja nie była przestrzennym bezładem. Dlatego radni PiS złożyli propozycje poprawek. Ich głównym postulatem jest utworzenie parku centralnego, które sercem byłyby nowe bulwary – mówił podczas konferencji prasowej 31 sierpnia br. Marcin Fijołek, szef klubu radnych PiS w rzeszowskiej Radzie Miasta.

- O informację w sprawie zaopiniowania inwestycji na terenach zalewowych poprosiliśmy Wody Polskie. W odniesieniu do lokalizacji nr 3 zamieszczonej na grafice - procedowanie przedmiotowej sprawy rozpoczęło się jeszcze w kwietniu 2019 roku. Do chwili obecnej dyrektor Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w Rzeszowie trzykrotnie odmówił pozytywnego zaopiniowania przedłożonego projektu decyzji o warunkach zabudowy. Ostatnia odmowa uzgodnienia została wydana w dniu 6 maja 2021. W dniu 31 maja br. inwestor wniósł swoje odwołanie, które zostało przekazane do Prezesa Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie – informuje Krzysztof Gwizdak z Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie.

A jeśli chodzi o lokalizację nr 4 to decyzją z dnia 27.07.2018 roku dyrektor RZGW odmówił uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy dla tej inwestycji. Inwestor wniósł odwołanie od tej decyzji, natomiast Krajowy Zarząd Gospodarki Wodnej w Warszawie był zmuszony umorzyć przedmiotową sprawę z przyczyn proceduralnych, gdyż jak się okazało, postępowanie administracyjne o wydanie decyzji lokalizacyjnej dla tej inwestycji Urząd Miasta Rzeszowa wszczął jeszcze w 2017 roku, tj. przed powstaniem Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie. W nawiązaniu do lokalizacji nr 1 i 2 dyrektor RZGW w Rzeszowie uzgodnił obie inwestycje pod warunkiem ich usytuowania poza obszarem szczególnego zagrożenia powodzią.

Inwestorzy widzą potrzebę przebudowy ul. Podwisłocze, aby była ona w stanie obsługiwać zabudowę mieszkaniową. Jednak nie ma możliwości rozwiązania dwóch przeciążonych węzłów z ul. Podwisłocze. A poszerzenie ulicy niewiele zmieni. Z kompromisu wynika też, że jedną z zasad zagospodarowania będzie stworzenie m.in. szerokich ciągów pieszych. Ale przecież zieleń miejska to nie tylko ciągi piesze, ale cała architektura krajobrazu miejskiego. Istotny jest również fakt, że tereny te stanowią zielony ciąg miejski, czyli Wisłok wraz z terenami zielonymi dookoła. To miejskie założenie wymaga nie tylko ścieżki wzdłuż brzegów, ale również pełnego programu funkcjonalnego zapewniającego dostęp do różnorodnej rekreacji i sportu mieszkańcom całego miasta.

– W listopadzie 2019 roku przy ul. Podwisłocze nie była wydana ani jedna WZ-tka, poza jedną na budowę hotelu. Sytuacja zmieniła się w ciągu dwóch lat bardzo szybko – zauważa Michał.

Teraz na Podwisłoczu ma powstać m.in. trzydziestopiętrowy wieżowiec. Jego zdaniem „zielony plan” dla tych terenów dzięki radnym PiS-u można było uchwalić w 2018 roku bez uszczerbku dla miasta, by nie dochodziło do takich inwestycji, na terenach, które miały być zielone. Była jednak wówczas potrzebna jednomyślność. A tej zabrakło.

– My nie jesteśmy przeciwni rozwojowi miasta i zabudowie, ale musi być sprawowana jakaś kontrola, nie tylko nad poczynaniami deweloperów, ale także władz miasta – komentuje Michał Wróbel. Gdyby taka kontrola była wcześniej, nie doszłoby do takiej sytuacji z jaka mamy do czynienia teraz. Jeśli miasto chciałoby zmienić swoją decyzję w sprawie zabudowy prawego brzegu Wisłoka, musiałoby wypłacić deweloperom odszkodowania. A te mogą wynieść nawet 100 mln zł. - Przy 350 mln budżecie inwestycyjnym Rzeszowa to nierealne – dodaje Michał Wróbel.

- Plany inwestorów nie mają wspólnej, urbanistycznej kompozycji. Jeżeli powstaną w takim kształcie, to obawiam się, że jeden z najładniejszych kawałków Śródmieścia, jeśli chodzi o położenie , może być zepsuty urbanistycznie. A zamiast być piękną wizytówką może stać się smutnym świadectwem wolnej amerykanki – mówił Robert Kultys z PiS, nowo wybrany przewodniczący Komisji Gospodarki Przestrzennej.

„Nowa architektura będzie w charakterze zielonym, nasycona drzewami i roślinami” – zapewniają inwestorzy. A ich wizualizacje nasycone drzewami kuszą potencjalnych klientów. Niestety na wielopoziomowych parkingach duże drzewa nie mają racji bytu. W kontekście istniejących realizacji widać betonowe studnie i niewielkie trawniki i trawy. Nic więcej. Zwisająca z balkonów zieleń nie służy mieszkańcom miasta. Budowa na terenach zalewowych powoduje konieczność lokalizacji parkingów podziemnych w wielkich betonowych wannach. Każde drzewo teoretycznie posadzone na zielonym stropodachu wymaga ogromnej donicy w poziomie parkingu, co ogranicza ilość miejsc parkingowych.

Każde miejsce parkingowe to dodatkowe zysk dla sprzedającego, dlatego tak niewiele zieleni wysokiej sadzi się na stropodachach. Wizualizacje zawsze są zielone, niestety rzeczywistość jest nieco inna. Przestrzenie wspólne na współczesnych osiedlach nie są nawet trawnikami, najczęściej są to pojedyncze donice, lub wielkie żwirowiska z pojedynczymi trawami. Nowe rozwiązania przygotowane przez inwestorów i architektów przeznaczają co prawda więcej terenu do zagospodarowania, lecz gwarantują szybką realizację bulwarów oraz gwarantują opanowanie chaosu przestrzennego ul. Podwisłocze – deklarują twórcy kompromisu. Niestety gwarantują również długoterminowe konsekwencje, których skutki ciężko będzie zlikwidować.

Tereny zalewowe w centrum miasta są sukcesywnie zabudowywane i tu po raz kolejny wspomnę o zawodzie zaufania publicznego? Architekci i deweloperzy pokazują piękne obrazki ze spływającą z balkonów zielenią, kaskadami podświetlanych schodów i wysokim murem od strony rzeki. Na żadnym z ujęć nie widać pochylni dla niepełnosprawnych. Miasto przyjazne to miasto dostępne dla wszystkich. Czy naprawdę bulwary ożyją i będą bezpieczniejsze, jeśli do restauracji trzeba będzie pokonać kaskadę schodów, a obudową zieleni będą kilkunastokondygnacyjne wieżowce? Ostatnio zrealizowany kompleks Capital Towers od strony otwartych bulwarów, a dokładniej ścieżki rowerowej ma mur, a restauracje mają ogródki otwarte na parking. Większość usług zlokalizowana jest przy drodze, a nie przy zieleni. Czy innowacyjny Rzeszów chce tak właśnie wyglądać? Niemalże każde betonowe osiedle w Rzeszowie ma w swojej nazwie słowo „park”, „aleja”, czy „ogrody”. Zachęcam do spaceru po mieszkaniowych “parkach” rzeszowskich, by sprawdzić ile zieleni naprawdę jest w parku.

Nikt nie pokazuje na wizualizacjach czy przekrojach muru, który powstanie, aby zabezpieczyć mienie nowych mieszkańców przed powodzią. Stworzą się gigantyczne betonowe wanny. Nikt nie zwraca również uwagi na to, jaka ilość samochodów znajdzie się w godzinach szczytu na ul. Podwisłocze, a później dalej na Moście Zamkowym i w końcu na najbardziej niefortunnym skrzyżowaniu w mieście czyli Placu Śreniawitów. To właśnie na tym odcinku, a w zasadzie w jego najbliższym otoczeniu wyrastają od kilku lat ogromnych gabarytów obiekty mieszkaniowe - generatory ruchu, które sprawią, że Śródmieście stanie się nieprzejezdne, nawet jeśli układ drogowy będzie nadal rozbudowywany i ulepszany. Dodawanie kolejnych pasów do prawo skrętów, kosztem alei starych drzew, nie jest rozwiązaniem długoterminowym.

Bez odważnych decyzji władz miasta nie będzie dobrego planowania. Dopóki nie zostaną wyznaczone nowe standardy projektowo-architektoniczne, a zwykli ludzie nie będą edukowani z planowania i projektowania dopóty będziemy w miastach posiadać nowe przykłady chaosu urbanistycznego nie tylko w postaci mikro mieszkań, ale przede wszystkim betonowych przestrzeni publicznych.