Umowa najmu instytucjonalnego. Dla najemcy i wynajmującego jest korzystniejsza od zwykłej umowy cywilnej. Kiedy można ją zastosować?

Z początkiem roku zmieniły się zasady opodatkowania na rynku najmu. Prywatni wynajmujący nie mogą już rozliczać podatku na zasadach ogólnych, amortyzując koszty. Dodatkowo mogą skorzystać z umowy najmu instytucjonalnego.

Tegoroczne zmiany podatkowe na rynku najmu to efekt zakończonego właśnie okresu przejściowego przepisów, zawartych w Nowym Ładzie. Zgodnie z nowymi regulacjami prywatni wynajmujący nie mogą już skorzystać z opodatkowania na zasadach ogólnych, według skali podatkowej.

Oznacza to, że nie mogą odliczyć od podatku kosztów takich, jak wydatki na remont lokalu, jego ubezpieczenie, opłata przy podpisaniu umowy, zakup mebli lub sprzętu RTV i AGD czy amortyzacja mieszkania. Dla wielu z nich może to oznaczać wzrost kwoty podatku o nawet kilkaset złotych. Rozwiązaniem może być umowa w formie najmu instytucjonalnego dostępna dla przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu. W takim przypadku nadal mogą oni wybrać, czy wolą rozliczać się w formie ryczałtu, czy też zasad ogólnych.

Więcej o opodatkowaniu najmu w każdej możliwej formie - kliknij tu.

W Polsce mamy do czynienia z wieloma możliwymi formami umowy najmu nieruchomości, w różny sposób regulującymi szczegóły relacji pomiędzy wynajmującym a najemcą.

– Aktualnie, w związku ze zmianami dotyczącymi opodatkowania najmu, na atrakcyjności zyskuje umowa najmu instytucjonalnego, z której mogą skorzystać przedsiębiorcy zajmujący się w ramach swojej działalności najmem nieruchomości. Atutem tej formy umowy jest dobre zabezpieczenie interesów wynajmującego, a w kontekście podatkowym także możliwość skorzystania z pomniejszenia podstawy opodatkowania o ponoszone koszty – tłumaczy Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju Rynkowego Rendin Polska.

Umowę w formie najmu instytucjonalnego może zawrzeć osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna, która nie posiada osobowości prawnej. Zgodnie z ustawą ich działalność musi być jednak związana z wynajmem mieszkań, a sama umowa może być zawarta jedynie w celach mieszkaniowych. Niezbędne jest także określenie czasu jej trwania.

Największą zaletą najmu instytucjonalnego jest możliwość sprawnej eksmisji niepłacącego lokatora, który odmówiłby wyprowadzki, bez konieczności procesu sądowego. Dzięki temu właściciel uniknie ryzyka wieloletniej batalii z najemcą o odzyskanie swojego lokalu, o czym często słyszy się w mediach. Tym samym, w większym stopniu niż klasyczna umowa zabezpiecza interesy właściciela mieszkania, gdy lokator zalega z czynszem lub innymi opłatami albo odmawia opuszczenia lokalu po ustaniu czasu trwania umowy. Do jej zawarcia wymagane jest poświadczone notarialnie oświadczenie najemcy o zgodzie na poddanie się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżniania i wydania lokalu.

Taka forma umowy może być także korzystniejsza dla lokatora, ponieważ zgodnie z ustawą wynajmujący musi w niej jasno określić częstotliwość i wysokość ewentualnych podwyżek czynszu, do jakich będzie mieć prawo.

Jeśli umowa nie zawiera innych przepisów, właściciel może pobierać od najemcy tylko czynsz oraz opłaty, które nie są od niego zależne.

Najem instytucjonalny:

• zawierany na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat;
• wynajmującym musi być przedsiębiorca;
• stroną umowy nie musi być właściciel nieruchomości;
• wymagane jest poświadczone notarialnie oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
• najemca nie musi wskazywać lokalu, do którego będzie mógł zostać wyeksmitowany;
• brak konieczności zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego.