reklama

Zakup mieszkania ma być bezpieczniejszy. Planowana nowelizacja ustawy deweloperskiej

oprac. (tik)Zaktualizowano 
W ubiegłym  roku  deweloperzy sprzedali za gotówkę rekordową liczbę mieszkań. - Dobra passa może trwać też w 2018 roku - prognozuje Bartosz Turek, analityk Open Finance
W ubiegłym roku deweloperzy sprzedali za gotówkę rekordową liczbę mieszkań. - Dobra passa może trwać też w 2018 roku - prognozuje Bartosz Turek, analityk Open Finance Piotr Hukalo
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pracuje nad poprawą ustawy deweloperskiej. Cel? Lepsza ochrona kupujących mieszkania.

UOKiK chce lepiej chronić kupujących nieruchomości, więc przygotował założenia projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Gdy projekt rozwiązań będzie gotowy, ma trafić do konsultacji.

Zmiany mają zapewnić nabywającym nieruchomości bezpieczeństwo w przypadku upadłości dewelopera, zaprzestania prac na budowie, nieterminowego przeniesienia własności czy wypowiedzenia przez bank umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Jakich zmian chce urząd
Zlikwidować otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze (OMRP) bez zabezpieczeń, na które kupujący wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z harmonogramem (jednak nie kontroluje postępów prac).

- Korzysta z nich ok. 80 proc. deweloperów. Nie chronią one dobrze konsumentów przed utratą pieniędzy np. gdy firma budująca mieszkania upadnie albo nie rozpocznie czy nie dokończy budowy - wyjaśnia Marek Niechciał, prezes UOKiK.

Po zmianach, wpłaty klientów będą trafiać na: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (deweloper dostanie pieniądze po wybudowaniu bloku, czyli po przeniesieniu prawa własności mieszkań) albo OMRP, ale z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Dzięki temu w razie upadłości dewelopera kupujący odzyskają całą kwotę.

Wpłaty klientów mają być powiązane z postępami prac na budowie. Bank przed przekazaniem środków deweloperowi ma dokładnie sprawdzać m.in. czy posiada on prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne, czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Jeśli coś będzie nie tak, bank wstrzyma wypłatę do czasu usunięcia nieprawidłowości. A gdy deweloper zaprzestanie budowy, bank będzie musiał rozwiązać umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP) i zwrócić nabywcy wszystkie zgromadzone na rachunku pieniądze.

Po zmianach MRP będzie zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego, które zostanie wyodrębnione z przedsięwzięcia deweloperskiego. W razie problemu, nabywcy łatwiej będzie dochodzić roszczeń, niż gdyby MRP obejmował jak teraz całe, często wieloetapowe, przedsięwzięcie.

Urząd chce, by deweloper mógł zamknąć konto dopiero, gdy zostanie ustanowione prawo odrębnej własności ostatniego z niesprzedanych lokali. Potem będzie mógł zawierać tylko umowy sprzedaży, takie jak na rynku wtórnym. Będą go nadal obowiązywały przepisy dotyczące prospektu informacyjnego i procedury odbioru lokali.

Gotowe lokale i garaże też
Obecna ustawa chroni tylko osoby, które kupują mieszkania przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. UOKiK chciałby rozszerzyć przepisy także na gotowe lokale. Dzięki temu ich nabywcy zyskaliby ochronę wpłaconych pieniędzy do czasu przeniesienia na nich własności. Mieliby też takie same prawa związane z odbiorem lokalu i zgłaszaniem wad jak ci, którzy wcześniej przystąpili do inwestycji.

Po zmianach ustawa ma obejmować nie tylko zakup mieszkań, ale także związanych z nimi garaży, boksów na rowery czy udziałów w prawie własności osiedlowej uliczki. W tej chwili na mieszkanie i garaż zawiera się dwie różne umowy, przy czym wpłaty na miejsce postojowe nie podlegają ochronie wynikającej z ustawy deweloperskiej.

UOKiK planuje też uregulować umowy o rezerwację mieszkania zawierane np. na czas potrzebny do otrzymania kredytu. - Teraz deweloperzy mogą je dowolnie kształtować, bo przepisy ich nie regulują. Dla kupujących może to oznaczać np. wysokie opłaty czy ryzyko utraty wpłaconych pieniędzy. Po nowelizacji opłata rezerwacyjna nie mogłaby przekraczać 1 proc. ceny - podaje urząd.

- Opłata rezerwacyjna ma mieć charakter kaucji. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej będzie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na mieszkaniowy rachunek powierniczy – tłumaczy Niechciał. - Jeśli umowa rezerwacyjna zostanie rozwiązana, bo np. bank nie udzieli kredytu, to klient otrzyma pieniądze z powrotem. Gdyby natomiast nie doszło do podpisania właściwej umowy z winy dewelopera, to będzie musiał zwrócić opłatę w podwójnej wysokości.

Cena i ryzyko bez niedomówień
Urząd ten chce, aby w prospekcie informacyjnym, który deweloper musi przekazać klientowi przed zawarciem umowy, znalazły się dodatkowe informacje. Przede wszystkim będzie miał obowiązek podać w nim cenę oferowanego mieszkania – obecnie nie ma takiego wymogu. Ponadto będzie musiał ostrzec nabywcę o ryzyku utraty części pieniędzy (sumy przekraczającej 100 tys. euro) w sytuacji upadłości banku prowadzącego MRP.

Projekt ma też uregulować prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w przypadku upadłości banku. Od października 2016 r. kupującym mieszkania nie grozi już, że w takiej sytuacji stracą wszystkie pieniądze wpłacone MRP – dostaną do 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Nie ma jednak przepisów, które mówią, co dalej ma się stać z tymi pieniędzmi. Po planowanych zmianach deweloper będzie musiał jak najszybciej (ma na to do 30 dni) zawrzeć umowę o prowadzenie MRP z innym bankiem i poinformować o tym nabywcę. Jeśli tego nie zrobi, klient będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej.

UOKiK proponuje takżę, aby obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej była zgoda banku (który finansuje dewelopera) albo innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką, na to, by kupujący po wpłaceniu pełnej ceny otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką. Teraz taka zgoda nie jest wymagana, więc w przypadku upadłości dewelopera to kredytujący go bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń. Nowe przepisy będą więc korzystne dla nabywcy, który otrzyma mieszkanie bez obciążeń hipotecznych. Bez takiej zgody umowa deweloperska będzie nieważna.

Planowana nowelizacja przewiduje także sankcje dla deweloperów. Jeśli nie zapewnią klientom jednego z obowiązkowych środków ochrony ich wpłat, ma im grozić grzywna albo kara ograniczenia lub pozbawienia wolności do dwóch lat.

O co pytać dewelopera przed zakupem
- Nie bójmy się pytać o szczegóły związane z inwestycją i jej otoczeniem. Dokładnie czytajmy prospekt informacyjny (dokument, w którym opisane są wszystkie szczegóły dotyczące projektu - technologii wykonania budynku, dostępnych mediów i samego mieszkania - układu pomieszczeń, standardu wykończenia i rodzaju instalacji) - radzi Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży Red Development. O co pytać dewelopera?

- Czy ma prawomocne pozwolenie na budowę?
Pozwolenie stanowi jednak gwarancję zgodności inwestycji z prawem. Wymogiem ustawy deweloperskiej jest umożliwienie klientowi zapoznania się z następującymi dokumentami: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią aktualnego odpisu z rejestru przedsiębiorców spółki, kopią pozwolenia na budowę inwestycji, sprawozdaniem finansowym spółki za 2 ostatnie lata obrotowe oraz projektem architektoniczno-budowlanym budynku, jak również pozostałych budynków realizowanych w ramach zadania inwestycyjnego. Wystarczy więc poprosić w biurze sprzedaży o okazanie prawomocnego pozwolenia na budowę. Niechęć dewelopera do przedstawienia dokumentu, powinna być dla nas niepokojącym sygnałem sugerującym, że być może takiego pozwolenia nie posiada, czyli działa niezgodnie z prawem.

- Jak będzie wyglądać otoczenie inwestycji?
Kupując mieszkanie, szczególną uwagę zwracamy na otoczenie. Zielone tereny zachęcają do wyboru lokalizacji. Jednak często nie zdajemy sobie sprawy, że w ciągu kilku lat zagospodarowanie okolicznego terenu może zmienić się w sposób radykalny. W miejscu pustej przestrzeni mogą powstać nowe bloki zasłaniające nasz wymarzony widok. Żeby uniknąć takiego rozczarowania możemy zapytać dewelopera o możliwość otrzymania prospektu, w którym zawarte są istotne informacje dotyczące obszaru wokół inwestycji. Zawsze też możemy sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, z którego dowiemy się jakie jest przeznaczenie terenu. Plan ten można uzyskać bezpośrednio w Urzędzie Gminy lub – coraz częściej – na stronach internetowych poszczególnych gmin.

- Jakie są warunki odstąpienia od umowy?
Jest to bardzo ważne pytanie przy podpisywaniu umowy. Warunki odstąpienia od umowy dla każdej ze stron reguluje ustawa deweloperska. Deweloper jednak może posiadać dodatkowe ustalenia np. w przypadku nieotrzymania przez kupującego kredytu deweloper może godzić się na odstąpienie klienta od umowy. Jedno jest pewne - należy się wnikliwie zapoznać ze sformułowanymi zasadami odstąpienia od umowy.

- Jak wyglądają zrealizowane inwestycje dewelopera?
Przy wyborze dewelopera warto zwrócić uwagę na to, jak długo działa na rynku oraz jakie projekty dotychczas zrealizował. Daje to możliwość przekonania się, jak wyglądały poprzednie budynki, jaki miały standard i jakość wykończenia oraz podpytania mieszkańców o zadowolenie ze współpracy z firmą. Przy dokonywaniu wyboru warto też sprawdzić czy deweloper realizuje inwestycje w innych miastach. Może to świadczyć o bogatszym doświadczeniu i upewnić nas o słuszności wyboru. Dodatkowo można sprawdzić czy deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich – organizacji zrzeszającej i monitorującej polskie firmy branży deweloperskiej.

- Jak finansują inwestycję?
Inwestycja może być finansowana w dwojaki sposób. Pierwszy to finansowanie z własnych środków, drugi – finansowanie z kredytu bankowego. W powszechnej opinii bardziej wiarygodnym wydaje się być pierwszy sposób. W naszej ocenie zdecydowanie bezpieczniejszą formą dla klienta jest realizacja inwestycji z udziałem banku. Po pierwsze, aby otrzymać kredyt deweloper musiał spełnić bardzo wysokie wymagania postawione przez bank, po drugie cały proces inwestycyjny jest skrupulatnie nadzorowany i kontrolowany przez bank.

- Ile jest etapów i jaki mają wpływ na terminarz płatności?
Bardzo ważnym elementem inwestycji (szczególnie przy zakupie mieszkania na kredyt) jest harmonogram budowy określający terminy ukończenia poszczególnych etapów, który zawarty jest w prospekcie. Ma on bezpośredni wpływ na harmonogram płatności. Zasadniczo zakończenie każdego kolejnego etapu wiąże się z płatnością kolejnej transzy za mieszkanie. Jeśli posiłkujemy się kredytem bankowym, oznacza to, że zaczynamy spłatę kredytu (samych odsetek – bez kapitału) na wiele miesięcy przed oddaniem inwestycji. Jednak zdarzają się wyjątki, gdzie deweloper oferuje inny podział płatności korzystniejszy dla nowego nabywcy.

- Co obejmuje standard deweloperski?
Podpisując umowę deweloperską, inwestor zobowiązuje się przekazać nam mieszkanie w określonym stanie i z konkretnym wyposażeniem. Najczęściej funkcjonuje na rynku określenie „standard deweloperski”. Jednocześnie nie ma nigdzie norm dotyczących tego standardu i każdy deweloper może go określać dowolnie. Toteż nierzadko zdarzają się znaczne różnice w jakości oddawanych lokali. Klasa drzwi antywłamaniowych, materiały z jakich wykonane są parapety i okna, rodzaj wind, gładź na ścianach i sufitach – to wszystko elementy, które mogą odróżniać od siebie poszczególne oferty.

- Czy kupno garażu jest obowiązkowe?
Zazwyczaj kupno miejsca postojowego w hali garażowej jest opcją dodatkową. Warto jednak o to dopytać przed podpisaniem umowy, gdyż zdarzają się inwestycje, w których kupujący mieszkanie zobligowany jest do zakupu miejsca postojowego.

polecane: 60 Sekund Biznesu: Niemcy najważniejszym partnerem handlowym.

Wideo

Materiał oryginalny: Zakup mieszkania ma być bezpieczniejszy. Planowana nowelizacja ustawy deweloperskiej - Gazeta Pomorska

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych”i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Komentarze 3

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA i obowiązują na niej polityka prywatności oraz warunki korzystania z usługi firmy Google. Dodając komentarz, akceptujesz regulamin oraz Politykę Prywatności.

Podaj powód zgłoszenia

D
Dreistadt

A to był niebezpieczny dla deweloperów? :ph34r:

J
Jo

Nie wiem jak można prosić o wypowiedź na temat dobrych praktyk deweloperskich przedstawiciela RED.

Wystarczy poczytać w Internecie z jakimi problemami z tym deweloperem mierzą się mieszkańcy poznańskiego osiedla Red Park.

 

G
Gość

budowlane z pełnym zapleczem i super projektantów, gdyby nie potrzeba bardzo szybkiego budowania mielibyśmy pałace nie mieszkania bo kunszt i projektantów i budowlańców można tu i ówdzie podziwiać. Ale solidarne bandziory wszystko zniszczyły i teraz jesteśmy na łasce deweloperskich gangów wyciągających od ludzi ostatni grosz, korumpujących bardzo chętnych urzędasów i zajmujących wspólną część miast i kraju. HAŃBA ! CZAPA DLA ZDRAJCÓW KRAJU I NARODU !

Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3