Czy nowe przepisy poprawią jakość inwestycji deweloperskich w Rzeszowie?

Jedną z najczęściej dyskutowanych planowanych zmian jest ograniczenie minimalnej powierzchni lokalu użytkowego w nowoprojektowanych budynkach do 25 metrów kwadratowych. To efekt coraz większej liczby oferowanych przez deweloperów tzw. mikroapartamentów liczących ledwo kilkanaście metrów kwadratowych. W Rzeszowie taka inwestycja powstała np. przy ul. Zakładowej, a obecnie powstaje przy al. Powstańców Warszawy (na zdjęciu). Najmniejszy liczy… 13 mkw.

Ustanowienie minimalnej powierzchni lokalu mieszkalnego popiera m.in. Robert Kultys, architekt, radny PiS i przewodniczący Komisji Gospodarki Przestrzennej Rady Miasta Rzeszowa. Jego zdaniem poprzez budowę mniejszych, nawet kilkunastometrowych lokali deweloperzy chcą jedynie maksymalizować swój zysk a nie budować tanie mieszkania.

– Bo im mniejsze mieszkanie, tym cena za metr kwadratowy jest właśnie większa – tłumaczy.

– Rząd zastosował tu dobry zabieg, bo na każde mieszkanie będzie musiało przypadać 1,5 miejsca postojowego, niezależnie od jego wielkości. Dzięki temu deweloper nie będzie mógł dzielić powierzchni na jak najmniejsze lokale, ponieważ będzie musiał zapewnić więcej miejsc postojowych, a to się mniej opłaca.

Jak dodaje radny, na proponowanych 25 mkw. można zmieścić zaledwie 1 pokój z wnęką kuchenną, łazienką i szafą, co powinno być minimalnym standardem zamieszkania.

– Choć niektórzy mogą się spierać, czy limit graniczny nie mógłby być metr czy dwa metry mniejszy, natomiast nie do przyjęcia jest oferowanie mieszkań np. 12 metrowych bo w ten sposób powstaną getta o standardach tolerowanych co najwyżej na dalekim wschodzie, gdzie jednak panuje całkowicie inne pojęcie zamieszkania, degradujące w naszej kulturze – mówi.

Zupełnie inaczej ten sam limit ocenia rzeszowski architekt Maciej Łobos. – Przecież, póki co, nikt ludzi nie zmusza, żeby takie lokale kupowali. A to że deweloperzy takie lokale projektują i oferują na rynku, jest wynikiem biedy. Spora część ludzi, którzy chcą kupić mieszkanie, nie ma po prostu zdolności kredytowej – mówi w rozmowie z Nowinami Łobos. - Dopóki ludzie to kupują z własnej i nieprzymusowej woli, to ja nie widzę żadnego problemu. Jestem przeciwny temu limitowi, bo to jest kolejne ingerowanie w prawa rynku pomiędzy to, co ja chcę kupić, a to, co ktoś chce mi sprzedać. Nic tu władza nie ma do szukania – dodaje.

Sama zaś władza, w tym przypadku pod postacią ministra rozwoju i technologii Waldemara Budy, przekonuje że kilkunastometrowe lokale użytkowe sprzedawane jako mikrokawalerki to „absurdy architektoniczne”, powstałe „często z naginaniem obowiązujących przepisów budowlanych”.

Zarówno Kultys, jak i Łobos, zgadzają się natomiast co do kolejnej proponowanej przez rząd zmiany - zapewnienia na działkach budynków wielorodzinnych co najmniej 20 proc. tzw. terenu biologicznie czynnego, czyli zieleni.

- To jednoznacznie uniemożliwi realizację budynków mieszkalnych, które w ogóle nie uwzględniały zieleni. Te 20 proc. to absolutne minimum, bo zespół mieszkaniowy z założenia musi zapewniać człowiekowi, oprócz miejsca we własnych 4 ścianach, również możliwość wyjścia na podwórko, bawienia się dzieci czy spotkania się z sąsiadami. Zdarza się, że deweloperzy nie chcą o tym pamiętać. Wymagane 20 proc. na zieleń to i tak za mało, moim zdaniem powinno być 25-30 proc. – mówi radny Kultys.

Zdaniem Macieja Łobosa przydałoby się również wprowadzenie zmienionej definicji powierzchni biologicznie czynnej.

- Dzisiaj jest to w teorii powierzchnia, na której może rosnąć trawa albo coś innego, ale zrobiona na gruncie rodzimym. Tyle że nikt nie definiuje jak gruby jest ten grunt rodzimy. Rewolucją byłoby wprowadzenie przepisu, że powierzchnia biologicznie czynna jest liczona w 100 procentach na ściśle określonym gruncie – czy to mającym 60 czy 50 cm – bo to pozwalałoby już wyższym drzewom i krzewom rosnąć np. na stropodachu w garażu. Podniosłoby to deweloperom opłacalność takich inwestycji, i to rzeczywiście byłaby duża zmiana – uważa architekt. 

Większą różnicę zdań wśród architektów przynosi kolejna propozycja rządu: zwiększenie odległości między blokami na sąsiednich działkach. Obecnie minimalna odległość budynków od granicy działki wynosi  3 metry w przypadku ścian bez okien i drzwi lub 4 metry w przypadku ścian z oknami i drzwiami, przy jednoczesnym uwzględnieniu przepisów w zakresie przesłaniania, nasłonecznienia oraz warunków przeciwpożarowych. Po zmianach minimalna odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki ma wynieść co najmniej 5 metrów.

Maciej Łobos mówi, że to „kompletna bzdura”.

- W polskich miastach już nie sposób stworzyć spójnej, zwartej tkanki zabudowy, bo mamy absolutnie kretyńskie przepisy dotyczące odległości pomiędzy budynkami właśnie, dotyczące nasłonecznienia czy przysłaniania – twierdzi architekt. - Skutkiem jest coraz większe rozpraszanie przestrzeni w mieście, zamiast jej dogęszczania, kompaktowania i tworzenia zwartej zabudowy, która jest cechą dobrego miasta. Zamiast tego my dalej próbujemy tworzyć modernistyczne blokowiska. I ten krok jest czystym populizmem – dodaje.

Zupełnie inaczej ocenia to Robert Kultys.

– Rzeczywiście do tej pory dało się zauważyć swoistą lukę w prawie, bo o ile wymóg oddalenia domu jednorodzinnego od działki sąsiada na 4 metry jest adekwatny, to ten sam wymóg dla wieżowca o 17 kondygnacjach jest już nieporozumieniem. Nowe zasady mają zwiększyć odległość od sąsiada o 1 metr dla budynków wielorodzinnych i to krok w dobrym kierunku, ale może warto to jeszcze bardziej zróżnicować i dla budynków najwyższych odległość tą powinna być nieco większa? – mówi przewodniczący Komisji Gospodarki Przestrzennej Rady Miasta Rzeszowa.

Mocno komentowaną w branży deweloperskiej jest także propozycja, która według rządu ma na celu ograniczenie hurtowego zakupu nieruchomości. Z taką sytuacją mamy do czynienia m.in. w Rzeszowie, gdzie mieszkania, jako narzędzie lokaty kapitału, kupują fundusze inwestycyjne. Głównie dzięki temu deweloperzy nie muszą obniżać cen, by sprzedać mieszkania.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało, by od szóstego mieszkania kupowanego w jednej inwestycji był pobierany podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6 proc.

- Co do zasady jestem przeciwny, a co do szczegółów należy się zastanowić, bo faktycznie mamy w Polsce do czynienia z napływem kapitału zagranicznego, dużych funduszy inwestycyjnych, które kupują mieszkania setkami, albo nawet tysiącami w polskich miastach – mówi Maciej Łobos. - Oczywiście nie można pozwolić na to, żeby ten kapitał hasał sobie jak chce, ale propozycja ministerstwa to przesada. Rynek deweloperski jest dzisiaj w bardzo kiepskim stanie, bo prywatna sprzedaż spadła, więc te fundusze ratują sytuację – dodaje.

Z kolei Robert Kultys zastanawia się, czy wprowadzenie 6-procentowego podatku rzeczywiście rozwiąże problem.

– Rozwój dużych firm zarządzających zasobem mieszkań na wynajem i tak będzie postępował, bo i zapotrzebowanie na wynajem mieszkań będzie coraz większe. Obłożenie dodatkowym podatkiem może natomiast zwiększyć ceny najmu – przewiduje radny PiS.

Czy przyjęcie takich przepisów może powstrzymać zjawiska patodeweloperskie w Rzeszowie? Nasi rozmówcy nie są do tego przekonani.

- Jeżeli ktoś projektował, budował i oddawał do użytku budynki, które są sprzeczne z obowiązującymi przepisami, to nadal będzie to robił – twierdzi Maciej Łobos. Jego zdaniem większym problemem jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w czym Rzeszów jest na szarym końcu w całej Polsce. – Ale tego nie da się żadną ustawą rozwiązać, bo te zapóźnienia mają lata – mówi architekt.

- Do tej pory działało to na takiej zasadzie - także w Rzeszowie - że ktoś kto miał działkę, załatwiał sobie Warunki Zabudowy w Urzędzie Miasta na wyciśnięte do maksimum ilości metrów i mnożył je jako wskaźnik ceny obowiązującej na rynku, a następnie sprzedawał. W Ratuszu tłumaczyłem już, że w Polsce buduje się wysoko nie dlatego, że ziemia jest droga, lecz właśnie odwrotnie – ziemia jest droga, bo pozwalamy budować wysoko. To jest parametr, którym miasto może sterować, prowadząc mądrą politykę przestrzenną. A tej w ogóle nie ma od ponad 20 lat – przyznaje Łobos.

Także zdaniem Roberta Kultysa nowe przepisy nie zmienią tak dużo w Rzeszowie, bo jak mówi, to nie patodeweloperka jest u nas problemem.

- U nas olbrzymim problemem jest za to chaos przestrzenny wynikający z zezwalania na budowę bloków w niewłaściwych miejscach, zabierania przestrzeni publicznych przy ulicach i przy zalewie na zabudowę blokami, czy wreszcie z braku spójnych wymogów dla wyglądu budynków wznoszonych przy tej samej ulicy. W Rzeszowie po prostu trzeba wprowadzić zasady urbanistyczne na poziomie wytycznych Urzędu Miasta – dodaje radny.