Prawa lokatorów i właścicieli mieszkań

Grażyna Wożniak
Bywa, że lokatorzy wynajmowanych mieszkań zostają "wykołowani” przez ich właściciela.
Bywa, że lokatorzy wynajmowanych mieszkań zostają "wykołowani” przez ich właściciela. FOT. KRYSTYNA BARANOWSKA
O prawach lokatorów oraz właścicieli mieszkań informuje Jaromir Rajzer, współwłaściciel Biura Nieruchomości "CERTUS" w Rzeszowie.

Bywa, że lokatorzy wynajmowanych mieszkań zostają "wykołowani" przez ich właściciela, poprzez samowolne podnoszenie czynszu, lub żądanie nieoczekiwanych i nie ustalanych wcześnie, opłat, Zdarza się i tak, że to właściciele lokali mieszkalnych, zostają nabici w przysłowiową butelkę.

Wato, więc poznać zarówno prawa, jak i obowiązki związane z zajmowaniem lokalu, którego nie jesteśmy właścicielami.

Wzrost czynszu

Można podnosić czynsz jednak nie częściej, niż co 6 miesięcy. Lokator może żądać od wynajmującego uzasadnienia podwyżki, jeśli czynsz przekracza 3 proc wartości lokalu.

Wówczas, w ciągu 14 dni, wynajmujący musi ją uzasadnić. W sprawach spornych decyduje sąd. Za uzasadnione uznaje się podwyżki np. w wysokości wzrostu cen towarów i usług ogłaszanej przez GUS, jak również podwyżki, które zapewnią właścicielowi nie tylko pokrycie wydatków, ale i zysk.

Nowelizacja ustawy dokładnie definiuje, co wchodzi w skład wydatków (np. podatki, konserwacja, remonty, ubezpieczenie, utrzymanie powierzchni wspólnych, wind).

Pobrana kaucja

Jeśli, więc wzrosły tzw. opłaty niezależne od właściciela np. spółdzielnia podniosła opłaty za zarządzanie, to najemca je opłaca. Jeśli lokator zażąda musisz przedstawić mu na piśmie przyczyny podwyżki, podniosłem czynsz o 40 zł, bo spółdzielnia o tyle kwotę podniosła opłaty na fundusz remontowy.

Dla zabezpieczenia wykonania umowy najmu może być pobrana kaucja, jednakże w wysokości nie wyższej, niż 12-krotność czynszu. Kaucja musi być zwrócona w terminie miesiąca od opuszczenia lokalu.

Meldowanie ważna rzecz

Po wynajęciu mieszkania właściciel zobligowany jest też do odprowadzenia podatku do Urzędu Skarbowego. Może to zrobić na zasadach ogólnych, lub w formie ryczałtu (8,5 proc. przychodu). Równie istotne jest zameldowanie świeżo upieczonych lokatorów. Z reguły jest to zameldowanie czasowe, na okres ściśle określony, podobnie jak sama umowa najmu. Potem termin ten można sukcesywnie przedłużać.

Wyjątek stanowią lokale komunalne. Ich najemcy powinni mieć umowy bezterminowe, chyba, że zażądają umów na czas określony.

Umowa najmu

W umowie najmu (zawsze radzimy sporządzić ją w formie pisemnej, choć nie zawsze jest to obowiązkowe- umowa poniżej jednego roku -art.660 k.c.) dokładnie sprecyzowane jest, na jakich zasadach i za ile wynajmowane jest mieszkanie.

Określone są strony umowy, przedmiot umowy, cena, czas trwania, sposoby wypowiedzenia umowy najmu, związane z tym zabezpieczenia oraz forma przyjęcia mieszkania i przekazania protokołem zdawczo - odbiorczym. Daje to możliwość zweryfikowania, czy mieszkanie zostało zniszczone w trakcie najmu.

Kto płaci za zniszczenia

Naprawy bezpośrednio wynikające ze zniszczeń obciążają najemcę, o ile powstały z jego winy i nie są wynikiem normalnego zużycia mieszkania. Najemcę obciążają standardowo koszty naprawy i konserwacji: podłóg, posadzek, wykładzin, drzwi i okien, kuchni, wanien, mis klozetowych, osprzętu i zabezpieczeń elektrycznych, pieców węglowych i akumulacyjnych, malowanie, tapetowanie, naprawa tynków itp.

Wynajmujący ma obowiązek zapewnić sprawne działanie instalacji wodociągowej - bez armatury, co, elektrycznej i anteny zbiorczej - bez osprzętu, gazowej, anteny zbiorczej, dźwigów. Powinien także zająć się wymianą pieców grzewczych i stolarki okiennej, drzwiowej, naprawą budynku, czy pomieszczeń.
Wymeldować lokatora

W umowie najmu określony jest także termin wypowiedzenia, w ciągu, którego właściciel mieszkania, lub najemca może zażądać rozwiązania umowy.

Z reguły jest to okres od jednego do trzech miesięcy. Pamiętajmy, że okres wypowiedzenia jak i prawa najemców reguluje nie tylko kodeks cywilny, lecz także przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Terminy wypowiedzenia z reguły nie dotyczą umów na czas określony.

Jednomiesięczny termin wypowiedzenia dotyczy wyjątkowych przypadków, jak np.: zaleganie z czynszem za min. 3 miesiące, zniszczenie lokalu, naruszenia porządku domowego, podnajęcia lokalu bez zgody właściciela. Można też wypowiedzieć umowę, za sześciomiesięcznym okresem.

Dzieje się tak w sytuacji, gdy najemca nie zamieszkuje lokalu przez minimum 12 miesięcy, lub np. w momencie, gdy potrzebuje lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe.

W takiej sytuacji najemca musi posiadać jednak lokal zamienny, lub dostać go od wynajmującego. Istnieją też sytuacje, kiedy "pozbycie się" lokatorów będzie trwało nawet trzy lata. Wynajmujący nie musi zapewniać lokalu zastępczego.

Czy w skrajnych sytuacjach (np. gdy lokator jest notorycznym dłużnikiem spółdzielni mieszkaniowej) możliwa jest eksmisja na bruk?

W ostatnim czasie, wyrokiem w dniu 4.12.2007r. Trybunał Konstytucyjny potwierdził zakaz eksmisji lokatora na bruk, jeżeli sąd nie przyznał mu mieszkania socjalnego, a gmina nie wskazała pomieszczenia tymczasowego (takie pomieszczenie powinno mieć przynajmniej 5 m..kw. mieszkalnych na osobę, być w tej samej, lub pobliskiej miejscowości).

Trybunał przyznał jednocześnie, że obecnie brak jest jasnych i zwartych przepisów dotyczących wykonywania przez gminy obowiązków, związanych z eksmisją lokatorów i zasygnalizował do sejmu konieczność zmian.

Zabezpieczenia

Umowna kaucja, najczęściej w wysokości jedno lub dwumiesięcznego czynszu to, dla wynajmującego mieszkanie, dobre zabezpieczenie w sytuacji, gdyby miał problem ze ściągalnością czynszu, lub ewentualnymi zniszczeniami mieszkania i związanymi z tym roszczeniami. Jest ona rozliczana w momencie wygaśnięcia umowy.

Naszym klientom radzimy, by w umowie zastrzegli sobie również prawo do możliwości bezpośredniej kontroli mieszkania. Zapowiedziana wizyta raz w miesiącu pozwoli na bezpośrednie sprawdzenie, czy nasze lokum traktowane jest ze stosowną dbałością.

Liczba tego rodzaju odwiedzin nie musi być limitowana. Zawsze musza być jednak zapowiedziane i nie powinny utrudniać normalnego korzystania z lokalu. Dobrym pretekstem do spotkania z najemca będzie z pewnością odbiór należności za czynsz i rachunków. Ich opłacaniem najlepiej zająć się osobiście

Mamy wówczas gwarancję, że nie zalegamy z należnościami za gaz, czy prąd, chyba, że licznik taki przepisany jest na najemcę. Przezornie warto również zadbać o zabezpieczenie telefonu i związanych z tym płatności.

Można, więc ustawić telefon na jednokierunkowy, odbiorczy. Zrobić blokady na telefony komórkowe i inne drogie numery. Najemca może sam podpisać umowę z telekomunikacją i przepisać numer na siebie na okres trwania wynajmu mieszkania.

Mamy wtedy gwarancje, że astronomiczne rachunki za rozmowy nie obciąża naszego konta. Tego rodzaju warunki także muszą być jasno sprecyzowane w zawieranej umowie.

Wideo

Komentarze 4

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

M
M&M

Witam czy jak mój właściciel przyjął na czarno lokatora (żyjemy wszyscy w wspólnocie lokatorskiej) a ten lokator dawał mu pieniądze na czarno i ma na to kwitki, i jak jeden współ lokator nam zmarł a on brał po śmierci tej osoby dofinansowanie na mieszkanie, i teraz jest oburzony i nachodzi mnie i moją kobietę codziennie, wydziera się przez telefon chcę pieniądze za mieszkanie gdzie maluje ściany od roku nic nie robi mieszkanie z grzybami wszędzie i wszystko se róbcie sami, co z nim robić na jakie organy go zgłosić?

w
wladyslawa

ja takie mam pytanie chcą wykwaterować mnie i dzieci które są dorosłe i mam wnuki dodatkowo są 2 rodziny do jednego mieszkania

j
ja

proszę się przyjrzeć jak Rzeszowska Spółdzielnia Mieszkaniowa, i zapewne inne spółdzielnie łamią prawo !!!
W ubiegłym roku weszła w życie ustawa gwarantująca wykup na własność mieszkań lokatorskich po niskiej cenie od spółdzielni jedynie po złożeniu wniosku. Rzeszowska Spółdzielnia Mieszkaniowa zasłaniając się nieprawdziwymi informacjami o niejasnej sprawie własności gruntów oszukała swych lokatorów jednocześnie łamiąc prawo bo wg prawa obowiązkiem spółdzielni jest uwłaszczenie mieszkań w ciągu 30 dni od daty złożenia wniosku i nie ma tu żadnych tłumaczeń. Najśmieszniejsze jest to, że RSM powysyłało takie listy do wszystkich, którzy złożyli wnioski, bez wzgledu na miejsce zamieszkania ...

a
antypos

Panie Rajzer, to Pan robi z ludzi ciemniaków i takie "rewelacje" firmuje własnym nazwiskiem?
Co to znaczy "jeśli czynsz przekracza 3 proc wartości lokalu"? Za jaki okres, za miesiąc? Jaką wartość lokalu, rynkową?
W tzw. Ustawie o ochronie praw lokatorów pisze wyraźnie jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, po podwyżce miałby przekroczyć 3 % wartości odtworzeniowej lokalu... itd...
Roczny czynsz i 3 procent wartości odtworzeniowej, chociaż dla Pana Rajzera może nie ma to znaczenia.
Nie ma czegoś takiego jak mieszkanie socjalne. Jest lokal socjalny i lokal zamienny. Nie będę wyjaśniał różnic bo nie jestem pośrednikiem i mi za to nie płacą. Ale żeby pośrednik popełniał tyle błedów, a jest ich jeszcze sporo w tym artykule.
Ciekaw jestem jak na codzień z profesjonalizmem u tego Pana. Może warto było by użwiadomić czytelników Nowin, że jest coś takiego jak Komisja Odpowiedzialności Zawodowej gdzie można zgłaszać brak profesjonalizmu pośredników...

Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3