Prawa lokatorów i właścicieli mieszkań

Bywa, że lokatorzy wynajmowanych mieszkań zostają "wykołowani" przez ich właściciela, poprzez samowolne podnoszenie czynszu, lub żądanie nieoczekiwanych i nie ustalanych wcześnie, opłat, Zdarza się i tak, że to właściciele lokali mieszkalnych, zostają nabici w przysłowiową butelkę.

Wato, więc poznać zarówno prawa, jak i obowiązki związane z zajmowaniem lokalu, którego nie jesteśmy właścicielami.

Wzrost czynszu

Można podnosić czynsz jednak nie częściej, niż co 6 miesięcy. Lokator może żądać od wynajmującego uzasadnienia podwyżki, jeśli czynsz przekracza 3 proc wartości lokalu.

Wówczas, w ciągu 14 dni, wynajmujący musi ją uzasadnić. W sprawach spornych decyduje sąd. Za uzasadnione uznaje się podwyżki np. w wysokości wzrostu cen towarów i usług ogłaszanej przez GUS, jak również podwyżki, które zapewnią właścicielowi nie tylko pokrycie wydatków, ale i zysk.

Nowelizacja ustawy dokładnie definiuje, co wchodzi w skład wydatków (np. podatki, konserwacja, remonty, ubezpieczenie, utrzymanie powierzchni wspólnych, wind).

Pobrana kaucja

Jeśli, więc wzrosły tzw. opłaty niezależne od właściciela np. spółdzielnia podniosła opłaty za zarządzanie, to najemca je opłaca. Jeśli lokator zażąda musisz przedstawić mu na piśmie przyczyny podwyżki, podniosłem czynsz o 40 zł, bo spółdzielnia o tyle kwotę podniosła opłaty na fundusz remontowy.

Dla zabezpieczenia wykonania umowy najmu może być pobrana kaucja, jednakże w wysokości nie wyższej, niż 12-krotność czynszu. Kaucja musi być zwrócona w terminie miesiąca od opuszczenia lokalu.

Meldowanie ważna rzecz

Po wynajęciu mieszkania właściciel zobligowany jest też do odprowadzenia podatku do Urzędu Skarbowego. Może to zrobić na zasadach ogólnych, lub w formie ryczałtu (8,5 proc. przychodu). Równie istotne jest zameldowanie świeżo upieczonych lokatorów. Z reguły jest to zameldowanie czasowe, na okres ściśle określony, podobnie jak sama umowa najmu. Potem termin ten można sukcesywnie przedłużać.

Wyjątek stanowią lokale komunalne. Ich najemcy powinni mieć umowy bezterminowe, chyba, że zażądają umów na czas określony.

Umowa najmu

W umowie najmu (zawsze radzimy sporządzić ją w formie pisemnej, choć nie zawsze jest to obowiązkowe- umowa poniżej jednego roku -art.660 k.c.) dokładnie sprecyzowane jest, na jakich zasadach i za ile wynajmowane jest mieszkanie.

Określone są strony umowy, przedmiot umowy, cena, czas trwania, sposoby wypowiedzenia umowy najmu, związane z tym zabezpieczenia oraz forma przyjęcia mieszkania i przekazania protokołem zdawczo - odbiorczym. Daje to możliwość zweryfikowania, czy mieszkanie zostało zniszczone w trakcie najmu.

Kto płaci za zniszczenia

Naprawy bezpośrednio wynikające ze zniszczeń obciążają najemcę, o ile powstały z jego winy i nie są wynikiem normalnego zużycia mieszkania. Najemcę obciążają standardowo koszty naprawy i konserwacji: podłóg, posadzek, wykładzin, drzwi i okien, kuchni, wanien, mis klozetowych, osprzętu i zabezpieczeń elektrycznych, pieców węglowych i akumulacyjnych, malowanie, tapetowanie, naprawa tynków itp.

Wynajmujący ma obowiązek zapewnić sprawne działanie instalacji wodociągowej - bez armatury, co, elektrycznej i anteny zbiorczej - bez osprzętu, gazowej, anteny zbiorczej, dźwigów. Powinien także zająć się wymianą pieców grzewczych i stolarki okiennej, drzwiowej, naprawą budynku, czy pomieszczeń.
Wymeldować lokatora

W umowie najmu określony jest także termin wypowiedzenia, w ciągu, którego właściciel mieszkania, lub najemca może zażądać rozwiązania umowy.

Z reguły jest to okres od jednego do trzech miesięcy. Pamiętajmy, że okres wypowiedzenia jak i prawa najemców reguluje nie tylko kodeks cywilny, lecz także przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Terminy wypowiedzenia z reguły nie dotyczą umów na czas określony.

Jednomiesięczny termin wypowiedzenia dotyczy wyjątkowych przypadków, jak np.: zaleganie z czynszem za min. 3 miesiące, zniszczenie lokalu, naruszenia porządku domowego, podnajęcia lokalu bez zgody właściciela. Można też wypowiedzieć umowę, za sześciomiesięcznym okresem.

Dzieje się tak w sytuacji, gdy najemca nie zamieszkuje lokalu przez minimum 12 miesięcy, lub np. w momencie, gdy potrzebuje lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe.

W takiej sytuacji najemca musi posiadać jednak lokal zamienny, lub dostać go od wynajmującego. Istnieją też sytuacje, kiedy "pozbycie się" lokatorów będzie trwało nawet trzy lata. Wynajmujący nie musi zapewniać lokalu zastępczego.

Czy w skrajnych sytuacjach (np. gdy lokator jest notorycznym dłużnikiem spółdzielni mieszkaniowej) możliwa jest eksmisja na bruk?

W ostatnim czasie, wyrokiem w dniu 4.12.2007r. Trybunał Konstytucyjny potwierdził zakaz eksmisji lokatora na bruk, jeżeli sąd nie przyznał mu mieszkania socjalnego, a gmina nie wskazała pomieszczenia tymczasowego (takie pomieszczenie powinno mieć przynajmniej 5 m..kw. mieszkalnych na osobę, być w tej samej, lub pobliskiej miejscowości).

Trybunał przyznał jednocześnie, że obecnie brak jest jasnych i zwartych przepisów dotyczących wykonywania przez gminy obowiązków, związanych z eksmisją lokatorów i zasygnalizował do sejmu konieczność zmian.

Zabezpieczenia

Umowna kaucja, najczęściej w wysokości jedno lub dwumiesięcznego czynszu to, dla wynajmującego mieszkanie, dobre zabezpieczenie w sytuacji, gdyby miał problem ze ściągalnością czynszu, lub ewentualnymi zniszczeniami mieszkania i związanymi z tym roszczeniami. Jest ona rozliczana w momencie wygaśnięcia umowy.

Naszym klientom radzimy, by w umowie zastrzegli sobie również prawo do możliwości bezpośredniej kontroli mieszkania. Zapowiedziana wizyta raz w miesiącu pozwoli na bezpośrednie sprawdzenie, czy nasze lokum traktowane jest ze stosowną dbałością.

Liczba tego rodzaju odwiedzin nie musi być limitowana. Zawsze musza być jednak zapowiedziane i nie powinny utrudniać normalnego korzystania z lokalu. Dobrym pretekstem do spotkania z najemca będzie z pewnością odbiór należności za czynsz i rachunków. Ich opłacaniem najlepiej zająć się osobiście

Mamy wówczas gwarancję, że nie zalegamy z należnościami za gaz, czy prąd, chyba, że licznik taki przepisany jest na najemcę. Przezornie warto również zadbać o zabezpieczenie telefonu i związanych z tym płatności.

Można, więc ustawić telefon na jednokierunkowy, odbiorczy. Zrobić blokady na telefony komórkowe i inne drogie numery. Najemca może sam podpisać umowę z telekomunikacją i przepisać numer na siebie na okres trwania wynajmu mieszkania.

Mamy wtedy gwarancje, że astronomiczne rachunki za rozmowy nie obciąża naszego konta. Tego rodzaju warunki także muszą być jasno sprecyzowane w zawieranej umowie.