Mamy kryzys COVID-owy, ale w Rzeszowie mieszkania są coraz droższe. A może już zbyt drogie?

Z najnowszych danych Urzędu Statystycznego w Rzeszowie i Narodowego Banku Polskiego wynika, że w Rzeszowie w okresie styczeń - grudzień 2020 r. oddano do użytkowania 3837 mieszkań i jest to wzrost o 16,6 proc. licząc rok do roku.

Trzeba podkreślić, że szybki wzrost budownictwa mieszkaniowego w 2020 r. nastąpił w większości powiatów województwa podkarpackiego. Oczywiście w przekroju terytorialnym najwięcej mieszkań oddano do użytkowania w Rzeszowie, bo ponad 3,8 tys. lokali, a w powiecie rzeszowskim ponad 1 tysiąc.

Warto dodać, że budownictwo przeznaczone na sprzedaż lub wynajem stanowiło w stolicy Podkarpacia 82,1 proc. ogółu oddanych mieszkań. Te dane są o tyle ważne, bo w Rzeszowie powstaje najwięcej mieszkań na sprzedaż oraz wynajem, a proporcje stają się podobne jak w największych miastach Polski.

Takiego wzrostu liczby mieszkań nie spodziewali się najwięksi optymiści z branży nieruchomości, bo to jest już kolejny rekordowy rok pod względem zbudowanych mieszkań. Nigdy jeszcze w historii Rzeszowa nie oddano do użytku tak dużej liczby nowych lokali mieszkalnych. Jest to tym bardziej zaskakujące, że już poprzedni 2019 rok, był pod tym względem rekordowy, a wówczas oddano 3659 mieszkań (dla porównania w 2018 r. w Rzeszowie oddano 3139 mieszkań).

Ubiegłorocznym rekordem mieszkaniowym Rzeszowa są zaskoczeni specjaliści.

- Miniony rok był okresem pandemii koronawirusa. Po drugim kwartale, w którym jak pamiętamy gospodarka zamarła, odnotowano spadek liczby oddanych mieszkań o 64 procent i to jest zrozumiałe. Podczas wakacji w gospodarce i w budownictwie mieszkaniowym nastąpiło ożywienie i po trzech kwartałach spadek liczby nowych mieszkań wynosił ok. 18 procent. Spadła też wtedy o około 17-18 proc. liczba i wartość kredytów mieszkaniowych

- tłumaczy Jaromir Rajzer, prezes agencji Certus Nieruchomości w Rzeszowie.

- Nagle na koniec IV kwartału ubiegłego roku wyskakuje nam blisko 17-procentowy wzrost liczby nowych mieszkań. Oczywiście te liczby mogą cieszyć, bo Rzeszów się rozrasta, ale skąd ten tak znaczący przyrost, skoro ceny lokali przez miniony rok, też wzrosły, wprawdzie niedużo, ale jednak. Niełatwo to wyjaśnić, bo przecież zarobki nie wzrosły, a banki w sumie udzieliły mniej kredytów hipotecznych – zastanawia się prezes Jaromir Rajzer.

Wzrost cen mieszkań w Rzeszowie w ciągu całego 2020 r. potwierdzają najnowsze dane NBP i Urzędu Statystycznego, ale w zakresie cen ofertowych, które rosły cały czas. W przypadku zawartych transakcji, ceny nowych mieszkań jednak spadały w II oraz nieznacznie w IV kwartale 2020 r. Natomiast ceny transakcyjne (są one z reguły o kilkaset zł niższe za 1 mkw. od ofertowych) rosły w I oraz III kw. ub.r.

Już w trzecim kwartale 2020 r. nowe mieszkania w Rzeszowie osiągnęły średnią cenę statystyczną na poziomie nieco ponad 6 150 zł za metr kwadratowy. To była najwyższa cena w historii na rzeszowskim rynku. W czwartym kwartale ub.r. średnie ceny transakcyjne dostały zadyszki i nieco spadły. Jednak zdaniem ekspertów rynku nieruchomości w najbliższym kwartale bardziej możliwe są dalsze wzrosty cen niż spadki, a przyczyną oprócz popytu mogą być wzrastające ceny niektórych materiałów budowlanych.

- Duża podaż mieszkań spowodowała również duże różnice w cenach na koniec roku. Jednak najbardziej poszukiwane, tak na rynku pierwotnym, jak i wtórnym są kawalerki lub mieszkania małe 2-pokojowe i najlepiej z balkonem. Na rynku wtórnym w dobrej lokalizacji i po remoncie właściciele żądają nawet 8 - 9 tys. zł za mkw. Mieszkania do remontu są tańsze. Za dobrze położone trzeba zapłacić 7 – 8 tysięcy za mkw.– wylicza Zbigniew Prawelski.

– Nowe kawalerki, oczywiście w dobrej lokalizacji średnio 8 – 9 tysięcy, ale w tych nowych budynkach, to już jest kosmos, bo ceny przekraczają 10 tys. zł za 1 metr

– dodaje nasz ekspert.

- To jakby był wyścig cen, kiedy słyszy się, że na najwyższych piętrach wysokościowców budowanych nad Wisłokiem w Rzeszowie ceny sięgają już 13 - 14 tys. zł za 1 metr kwadratowy, a nawet znacznie więcej. Jeśli nawet nie liczyć fake newsów, to są to raczej pojedyncze i wyjątkowe transakcje dotyczące specjalnie wykończonych ekskluzywnych lokali, na indywidualne życzenie - dodaje Jaromir Rajzer.

Wielu potencjalnych, zwykłych nabywców kręci głowami nie tylko na te pojedyncze rekordowo wysokie ceny indywidualnych lokali, ale i na te średnie, bo liczyli, że w związku z pandemią COVID-19 mieszkania w Rzeszowie będą tańsze niż 6 tys. zł za 1 mkw., a nawet 5,5 tysiąca, ale nic z tego nie wyszło. Dlatego wybierają lokale na obrzeżach Rzeszowa, gdzie można kupić mieszkanie w cenie poniżej 6 tys. zł za metr.

Inną nieco opcją jest kupno szeregówki czy lokalu w niewielkim budynku, gdzie za równowartość średniego mieszkania w centrum można stać się właścicielem znacznie większego lokalu - wprawdzie na peryferiach, ale najczęściej z tarasem, małym ogródkiem czy trawnikiem. Pytają też czy te mieszkania w Rzeszowie nie są już przeszacowane i ilu jest takich nabywców, którzy są w stanie zapłacić tak duże pieniądze tj. od 7 do 10 tys. zł za 1 mkw. mieszkania w centrum Rzeszowa?

Zapytajmy zatem ekonomisty czy takie wysokie ceny mieszkań mają uzasadnienie?

– Takie najwyższe ceny mieszkań w Rzeszowie mogą mieć uzasadnienie w fantazji deweloperów. Rzucają oni właśnie taką fantazyjną, ale nie absurdalną cenę, aby wywołać szok u potencjalnego nabywcy. Może to dotyczyć zwłaszcza wyjątkowo położonych i wykończonych, pojedynczych apartamentów, a potem dopiero negocjują cenę. Czasem wcale nie dochodzi do transakcji, ale plotka o takich niebotycznych cenach na przykład „mieszkaniach za milion złotych” żyje już swoim życiem

- wyjaśnia dr Krzysztof Kaszuba, prezes Polskiego Towarzystwa Ekonomicznego Oddział w Rzeszowie.

Natomiast wzrost mieszkań cen może mieć racjonalne uzasadnienie w przypadku wzrostu cen materiałów czy robocizny. Rośnie popyt, to producenci materiałów widują ceny uzasadniając to wzrostem kosztów produkcji, tak jak teraz styropianu, okien czy stali. Jednak kiedy zapotrzebowanie na materiały rzeczywiście spada, to ich ceny również. W Polsce wielu producentów materiałów to wielkie firmy europejskie, które dążą do jak najszybszego wyrównania cen w całej Unii Europejskiej. Jednak zarobki w naszym kraju, a zwłaszcza na Podkarpaciu, pomimo tendencji rosnącej są znacznie niższe od średniej unijnej i tak szybkiego wzrostu cen mieszkań nie uzasadniają – tłumaczy dr K. Kaszuba.

Ponadto zdaniem zarówno ekonomistów, jak i ekspertów branży nieruchomości spadek oprocentowania lokat spowodowała, że część osób dysponujących większa gotówką zamiast trzymać pieniądze w banku, kupuje mieszkania.

- Zapewne część osób kupujących uwalnia swoją gotówkę, bo trzymając ją w bankach, tak naprawdę traci, bo przecież mamy wyższą inflację. Racjonalne jest owszem inwestowanie w mieszkanie na własne potrzeby lub potrzeby studiujących dzieci. Natomiast rynek najmu leży na łopatkach i tu możliwości zarabiania są problematyczne. Dlatego nie potrafię jednoznacznie wyjaśnić tak dużego popytu i wzrastających cen nieruchomości w Rzeszowie – przyznaje Jaromir Rajzer, prezes Certusa.

– Z ekonomicznego punktu widzenia, wynajem mieszkań stał nie perspektywiczny i zdecydowanie mniej opłacalny. Spadła i spada liczba studentów, znacznie mniejsza jest liczba obcokrajowców, w przypadku Rzeszowa zwłaszcza z Ukrainy. Spada też liczba rodaków, bo drastycznie zmniejszyła się liczba narodzin, a wzrosła liczba zgonów więc popyt na mieszkania powinien tez być mniejszy. Być może wielu kupujących uważa, że w tym czasie kiedy cena pieniądza wynosi zero, to lepiej zostać z mieszkaniem niż workiem pieniędzy

– tłumaczy ekonomista Krzysztof Kaszuba.

WIDEO: 10 pytań, które ułatwiają zakup mieszkania