Wspólnota mieszkaniowa ma dbać o twój budynek

- Czy trudno jest założyć wspólnotę mieszkaniową?

- Odpowiem nie wprost. Nie musimy się jakoś szczególnie starać o ich założenie, gdyż wspólnoty mieszkaniowe powstają z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku. Deweloper po wybudowaniu budynku wielorodzinnego, gdy sprzedaje pierwsze mieszkanie aktem notarialnym, wyodrębnia je jako lokal samodzielny. Już w tym momencie możemy mówić o wspólnocie mieszkaniowej. Każda osoba należąca do wspólnoty, jako właściciel mieszkania, ma prawo i obowiązek współdziałania w sprawach nieruchomości. Wszyscy właściciele w formie uchwał podejmują decyzje dotyczące współposiadanej nieruchomości.

- Jednak wyodrębniona wspólnota musi działać w oparciu o…

- … ustawę o własności lokali z 1994 roku. Członkowie wspólnoty podczas zebrania wybierają jedno- lub kilkuosobowy zarząd, który działa w imieniu i na rzecz wspólnoty. Zarząd wybierany jest spośród członków wspólnoty lub spoza ich grona. Wspólnota może też zlecić wykonywanie czynności zarządzania licencjonowanemu zarządcy nieruchomości. Wówczas na niego spada odpowiedzialność za nieruchomość i zdarzenia zaistniałe na jej terenie. Oczywiście kompetencje zarządcy i zarządu wspólnoty są ograniczone. Nie mogą oni podejmować wymienionych w ustawie decyzji przekraczających tzw. zarząd zwykły nieruchomością, czyli np. nie mogą sprzedać mieszkań lub części wspólnych budynku.

- Doszliśmy do odpowiedzialności za zarządzanie nieruchomością, jaką ponosi zarządca?

- Z chwilą przejęcia nieruchomości, zarządca odpowiada za sprawy związane z utrzymaniem nieruchomości i prawidłowym nią gospodarowaniem. Za swoje działania ponosi odpowiedzialność materialną, zawodową, cywilną i karną zgodnie z obowiązującym prawem. Dbałość o stan nieruchomości jest bardzo ważną kwestią, dlatego zarządem powinna zajmować się osoba wykwalifikowana, z odpowiednią licencją. Prawo wymaga od takiej osoby ciągłego podnoszenia swych kwalifikacji po to, by zapewnić prawidłową gospodarkę nieruchomością i świadczyć usługi na jak najwyższym poziomie.

- Wspomniał pan, że zarząd wspólnoty podejmuje decyzje dotyczące remontów. Co jeszcze leży w jej obowiązkach?

- Zarząd ma przede wszystkim dbać o zabezpieczenie prawidłowej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie wymaganych remontów i przeglądów oraz rozliczanie finansowe nieruchomości. Jednak decyzja o rozpoczęciu remontu należy do wszystkich właścicieli. Zarząd może natomiast wykonywać inne czynności, tj. utrzymanie porządku w nieruchomości i jej otoczeniu, zlecać drobne naprawy bieżące itp. Wszystkie te prace dotyczą tylko części wspólnej nieruchomości, czyli klatek schodowych, dachu, elewacji itp.

- Skąd pochodzą pieniądze na takie remonty?

- Zarząd tworzy tzw. fundusz remontowy, na którym gromadzone są pieniądze. Myślę, że warto gromadzić środki na tym funduszu nawet, jeśli budynek jest nowy. Początkowo kwoty składkowe mogą być niewielkie, a po kilku latach pieniądze mogą się przydać.

- A co w przypadku, gdy wspólnota powstaje w wiekowym budynku, wymagającym naprawy, a kapitał nie został jeszcze zgromadzony?

- Wtedy można, a nawet trzeba, skorzystać z kredytu. Banki oferują wspólnotom mieszkaniowym tzw. kredyty termomodernizacyjne. Ich zabezpieczeniem może być np. konto funduszu remontowego i eksploatacyjnego.