Interesy deweloperów ważniejsze niż budowa nowego stadionu Resovii Rzeszów?

Strategiczny charakter tego miejsca wymaga fachowego spojrzenia na jego przyszłe wykorzystanie. Nie stoi za nim tylko i wyłącznie poszanowanie prawa własności, do czego przekonywano nas przez dwie minione dekady, ale przede wszystkim akceptacja społeczna i, co najważniejsze, transparentność. Zresztą profesjonalizm w projektowaniu miejskiej przestrzeni to coś, czego mamy prawo naprawdę głośno domagać się od władz miasta. Jego gwarantem miała być przecież osoba nowego prezydenta.

Tymczasem zarówno prezydent, jak i jego klub radnych, zamiast nowej jakości zarządzania, na miarę własnej marki Rozwój Rzeszowa 2.0, tak mocno promowanej w trakcie niedawnej kampanii, zafundował nam powtórkę z przeszłości i standardy zachowań dobrze znane, ale sprzed tej wyborczej metamorfozy. W atmosferze wyjątkowo dużego „zaangażowania” niektórych radnych i mętnej narracji o zagrożeniu dla powstania Podkarpackiego Centrum Lekkoatletyki (PCLA) zrodziła się nagle pilna potrzeba przepchnięcia kolanem planu miejscowego, którego zapisy pozostają korzystne, ale tylko dla jednej ze stron tej sprawy. Starym przecież rzeszowskim zwyczajem, w starciu interesów społecznego i inwestorskiego wiodącym zawsze musi okazać się ten drugi.

Jest rok 2000. Wtedy to ówczesny skład rzeszowskiej Rady Miasta uchwalił obowiązujące po dziś dzień studium przestrzenne. Zgodnie z jego zapisami cały kwartał ziemi na styku ul. S. Wyspiańskiego i al. W. Witosa, zyskał przeznaczenie centrotwórcze. Miała to być okolica, dedykowana całemu miastu, która ze względu na swoją ekspozycje, położenie i dostępność komunikacyjną idealnie nadawała się pod przyszłą lokalizację usług na tyle prestiżowych, że byłyby one w stanie swoim zasięgiem przekroczyć granice administracyjne Rzeszowa. Miały to być usługi z takich dziedzin życia jak kultura, nauka, zdrowie, sport, handel itp.

Nie minęło 8 lat, kiedy ta miastotwórcza wizja urbanistów na południowo - zachodnim krańcu osiedla Króla Augusta doczekała się formalnego potwierdzenia w postaci uchwalenia właściwego planu miejscowego. Jego powstanie było efektem deklaracji prywatnej spółki, gotowej zagospodarować ten teren tak jak życzyliby sobie tego autorzy studium. Treścią tego zobowiązania był 10-hektarowy kompleks pod nazwą najpierw RESOVIA PARK, później zaś RES VITA. W jego skład poza sklepami wielkopowierzchniowymi i galerią handlową miały wejść również: basen olimpijski wraz z aquaparkiem, multikino, korty tenisowe, amfiteatr, hotel, lodowisko etc. Całość wieńczyć miała nie tylko przebudowa pobliskiego stadionu, ale i powstanie hali sportowej z pełnowymiarowym boiskiem do piłki nożnej i pełnym zapleczem (szatnie, gabinety odnowy biologicznej, zewnętrzne przestrzenie eventowe i parkingi).

Ostatecznie z tego mariażu prywatnej spółki, klubu CWKS RESOVIA (posiadała udziały w spółce) i po części również miasta, które na bardzo korzystnych warunkach przekazało blisko połowę gruntów potrzebnych do powstania kompleksu, nie wyszło nic poza wyburzeniem starego lodowiska i likwidacją kortów tenisowych. Zamierzenia budowalne wylądowały w koszu, a władze miasta zmuszone były na drodze sądowej odzyskiwać przekazane przez siebie działki. Finalnie udało się to dopiero po 10 latach.

Od tego momentu, a ściślej od 2018 roku, zaczyna się nowy rozdział tej historii. Wstępem do niego były nie tylko zamiany gruntowe, w wyniku których działki miejskie w tej lokalizacji trafiały w ręce deweloperów, ale i wywłaszczenia na drodze ZRIDu prowadzące do realizacji dziwnych łączników drogowych mających tę niewątpliwą zaletę, że ich powstanie uzbrajało w dojazd prywatne tereny, dotychczas bezużyteczne z budowlanego punktu widzenia. Jest to również czas kiedy Rada Miasta wyraziła zgodę na korektę planu zagospodarowania z 2008 roku.

Nie byłoby w tym nic dziwnego gdyby nie fakt, że w rezultacie wspomnianej modyfikacji otrzymaliśmy zupełne nowy charakter tego miejsca, a nie to co sugerowano w uzasadnieniu właściwej uchwały, czyli „korektę układu komunikacji wewnętrznej, dopuszczenie szerszego zakresu usług publicznych oraz ustalenie zasad podziału na działki budowlane” tylko na części przedmiotowego terenu, nie zaś na jego całości. Wraz z wyłożeniem projektu zmiany planu do wiadomości publicznej okazało się, że kompleks usług centrotwórczych z prawdziwego zdarzenia, jedynie dopuszczający zabudowę wielorodzinną, stał się osiedlem deweloperskim o skrajnie śródmiejskim typie zagospodarowania. Ponad 3 tys. mieszkańców na 2,2 [ha] powierzchni, intensywność zabudowy równa 9 (dla porównania w przypadku centrum Warszawy wynosi ona 7.5), skrócona do absolutnego minimum odległość linii zabudowy i wreszcie szereg wysokościowców sięgających swoim rozmiarem nawet 125-go metra, to tylko kilka liczb, które stoją za tym radykalnym projektem planu. Uszyto go jakby idealnie na miarę inwestorskich oczekiwań, podczas gdy te społeczne zostały niemal zupełnie zmarginalizowane. Zamiast ostrożności planistycznej związanej np. z infrastrukturalnym nieprzygotowaniem miasta do obsługi tak intensywnej zabudowy dostaliśmy…maksymalizację zysku możliwego do uzyskania z jednostkowej powierzchni działek.

Jak można się było spodziewać, projekt zmiany planu nie spotkał się z entuzjastycznym przyjęciem wśród lokalnej społeczności. Poza samymi deweloperami i grupą prezydenckich radnych, którzy widzieli w nim szanse na spełnienie wielkomiejskich ambicji stolicy Podkarpacia, wzbudził on raczej niezadowolenie i stał się przyczyną publicznie prezentowanych protestów. Krytycznie na jego temat wypowiedzieli się nie tylko zwykli mieszkańcy, wnosząc na piśmie ponad 20 uwag (prezydent wszystkie je odrzucił), ale i środowisko eksperckie, kilkukrotnie negatywnie opiniując jego ustalenia.

Ostudziło to trochę zapędy radnych klubu Rozwój Rzeszowa, którzy w grudniu 2020r. zdecydowali się nie podejmować dyskusji nad projektem planu, ściągając punkt związany z jego uchwaleniem z porządku obrad grudniowej sesji. Ówczesny wiceprzewodniczący Rady Miasta Konrad Fijołek tłumaczył ten fakt troską o poprawne zrozumienie tematu przez wszystkich jego interesariuszy. „Wszystkie półprawdy i wątpliwości należy wyjaśnić, a ponowne podejście do tej kwestii poprzedzić debatą publiczną z mieszkańcami” - tak wówczas o sprawie pisał dzisiejszy Prezydent Miasta.

Minęły dwa lata. W temacie „zamrożonej” przeróbki zagospodarowania przy Wyspiańskiego/Witosa nie działo się nic oficjalnego. Nie mieliśmy ani zapowiadanej debaty publicznej, ani rozwiewania wątpliwości, ani też przedstawienia argumentów uzasadniających jego przyjęcie w niezmienionej formie. Zamiast tego, w propozycjach uchwał do porządku obrad październikowej sesji Rady Miasta otrzymaliśmy…kolejną próbę uchwalenia dokładnie tej samej wersji planu miejscowego co przed dwoma laty. Zdumiewało przede wszystkim to, że ani tak jednoznacznie negatywny odbiór przez rzeszowian, ani też ilość kontrowersji jaka w tej sprawie narosła, nie były dla prezydenta i jego radnych wystarczającymi powodami do tego, aby zmienić nawyki z przeszłości i raz na zawsze zapomnieć o „manhattańskim” stylu zagospodarowaniu działek przy Witosa/Wyspiańskiego.

Dziś bulwersuje już nie tylko na wskroś inwestorska treść samego dokumentu, ale również okoliczności towarzyszące jego powrotowi na forum publiczne. Stoi za tym sam deweloper i jego wniosek, pod którym podpisał się również prezes klubu CWKS RESOVIA. Precyzując zatem, nowy prezydent, używając zaskoczenia, postanowił przechytrzyć opinie publiczną i załatwić absolutnie krytyczną dla Rzeszowa kwestię metodą na tzw. wrzutkę, bo… zawnioskował o to prywatny inwestor. Nie miało znaczenia ani to, że w sprawie nie zabrał głosu Architekt Miasta, ani też to, że Miejska Komisja Urbanistyczno Architektoniczna (MKUA) kilka razy negatywnie zaopiniowała forsowany dziś projekt planu, ani to, że takim postępowaniem prezydent przeczy swoim kampanijnym obietnicom o przejrzystości działań magistratu, o włączaniu mieszkańców w podejmowanie kluczowych dla Rzeszowa decyzji, o nadrzędności interesu społecznego, którym ma się kierować jego urząd oraz o fachowości w stanowieniu o miejskiej przestrzeni. Jedynym priorytetowym kryterium w decydowaniu o przyszłym wyglądzie kluczowej dla Rzeszowa przestrzeni stało się więc stanowisko inwestora i jego satysfakcja biznesowa. Ta z kolei ziścić się może w przypadku odpowiednich zapisów planu miejscowego, a zatem jego uchwalenie jest konieczne.

Tak wyartykułowana teza potrzebuje jeszcze właściwej argumentacji, zdolnej wykazać jej słuszność i umniejszyć wszystkie krytyczne głosy. W trakcie niedawnej sesji słyszeliśmy zatem o szansie na rozsądne i nowoczesne zagospodarowanie przestrzeni, którą ten plan daje miastu, o krzakach, które aż proszą się aby je zastąpić wieżowcami, i wreszcie o budowie PCLA, która dziś nagle wszystkim leży na sercu, a która rzekomo nie ruszy bez spełnienia oczekiwań dewelopera.

O tym czym jest Podkarpackie Centrum Lekkoatletyki chyba nie trzeba nikomu przypominać. To inwestycja widmo, której nikt jeszcze nie widział, lecz z pewnością zdążył już o niej usłyszeć. Swój niemalże kultowy dziś status PCLA zawdzięcza niesamowitej rozciągłości w czasie (pierwsze deklaracje i uchwały samorządowców w tym temacie pochodzą jeszcze z 2012 roku) i olbrzymiej dysproporcji pomiędzy tym, ile już o niej powiedziano, a tym co rzeczywiście zrobiono aby ten obiekt zmaterializować. Można ją śmiało nazwać kompromitacją lokalnego samorządu. Jej systematyczne pojawianie się w przekazie medialnym zwiastowało zazwyczaj kolejną odsłonę sporów politycznych na lokalnym podwórku. Brakowało jednak albo chęci, aby faktycznie zająć się tym tematem, albo też odwagi aby zakomunikować społeczeństwu, że nic z tego nie będzie.

Lata mijały, a ta pełna zwrotów akcji telenowela pod tytułem PCLA zdawała się nie mieć końca. Na początku mieliśmy targi o to, kto powinien być inwestorem przedsięwzięcia, później spór przeniósł się na pole odpowiedzialności za utrzymanie obiektu, problemem było również wpisanie odpowiednich kwot do Wieloletnich Prognoz Finansowych, a kiedy wreszcie udało się zawrzeć porozumienie pomiędzy urzędem marszałkowskim i miastem Rzeszów, wątpliwa stała się dotacja z Ministerstwa Sportu.

Wreszcie na niedawnym posiedzeniu Rady Miasta poznaliśmy kolejną odsłonę tej sagi. Tym razem PCLA, jako sąsiad terenu na styku Wyspiańskiego i Witosa, pełnić ma rolę oręża do przepchnięcia nowego sposobu zagospodarowania wspomnianych gruntów. Stać się tak ma dlatego, że pomimo prawomocnie wydanego pozwolenia, nie można rozpocząć budowy PCLA, bo…właściciel zadania, czyli miasto Rzeszów (inwestor główny), nie dysponuje tytułem prawnym do wszystkich działek, na których ma powstać ta arena sportowych zmagań. Natomiast ich posiadacz, czyli spółka deweloperska, uzależnia sprzedaż swojej własności od korzystnego wyniku głosowania nad projektem zmiany planu miejscowego. W tle wisi jeszcze kwestia ministerialnej dotacji, która ma swoją terminowość, a której przeciągające się formalności z ogłoszeniem przetargu na wybór głównego wykonawcy najzwyczajniej mogą (ale wcale nie muszą) zaszkodzić.

Być może ktoś słabo zorientowany w historii uznałby utkaną w ten sposób argumentację za przekonywającą. To miasto zamieszkują jednak również trochę bardziej pamiętliwi obywatele, którzy doskonale wiedzą, że od pierwszych miejskich deklaracji, w których władze Rzeszowa zobowiązały się być głównym inwestorem PCLA minął już szmat czasu. Mówienie więc dziś, po prawie 6 latach, że wciąż nie udało się zgromadzić wszystkich działek niezbędnych do startu budowy, uznać trzeba za daleko idące nieporozumienie, które pogrąża także samych autorów narracji. Wszak to tak jakby kalać gniazdo, któremu się przeszło dwie dekady „rzecznikowało”.

Deficyt działek uzasadnia się niedawnym audytem i w rezultacie zmianą koncepcji stadionu z lekkoatletycznej na piłkarsko – lekkoatletyczną z możliwością organizowania imprez kulturalnych. To twierdzenie, które naprawdę mocno uderza w sposób zarządzania projektami w rzeszowskim magistracie i sprawia, że zasadnym staje się pytanie o to, czy władze miasta wiedzą co chcą budować i jakim celom to ma służyć, tak aby obiekt uczynić rentownym. Jeśli tego rodzaju pytania trzeba nam stawiać na tym etapie procesu inwestycyjnego, to warto się również dowiedzieć co w takim razie zrobiono przez te minione sześć lat, jak wyglądał nadzór głównego inwestora nad wykonaniem projektu i jak nasi rzeszowscy samorządowcy chcieli uczynić opłacalnym stadion budowany za grube miliony i z widownią na ponad 10 tys. osób, który byłyby dedykowany tylko lekkoatletycznej funkcjonalności. W przypadku obiektu przy Wyspiańskiego 22 brzmi to tym bardziej absurdalne, jeśli weźmiemy pod uwagę, że jest on od niepamiętnych czasów wykorzystywany również piłkarsko.

Zdumiewa również skala apatii ratusza w tej sprawie. Organ bądź co bądź stanowiący prawo, występując w roli zakładnika prywatnego podmiotu, nie robi sobie absolutnie nic ze skazy na własnym wizerunku. Coś, co w normalnych warunkach byłoby nie do pomyślenia stając się raczej powodem do wstydu, tu nagle przestaje kogokolwiek dziwić. Dochodzi wręcz do tak kuriozalnej sytuacji, że próbuje się wpędzić w poczucie winy tych wszystkich, którzy śmią sprzeciwić się nowemu planowi utożsamiając ich zachowanie z obojętnością na rzeszowski sport. Ta bezsilność rzeszowskiego magistratu jest o tyle zastanawiająca, że kiedy kilka lat temu, dokładnie 250 metrów dalej, trzeba było wywłaszczyć specustawą prywatnego właściciela, aby deweloper mógł uzbroić swoją działkę w dojazd, to wówczas mówiliśmy o ponadprzeciętnej sprawczości organu. Dziś, kiedy sprawa idzie o inwestycje celu publicznego, nagle tej sprawczości rządzącym brakuje i trzeba robić tak jak deweloper każe.

Samo upokorzenie, jako kategoria moralna, z punktu widzenia zwykłego obywatela nie ma aż tak dużego znaczenia jak jakość decyzji administracyjnych podejmowanych pod presją i pod czyjeś dyktando. Stawia to pod dużym znakiem zapytania ich bezstronność i niezależność oraz każe się doszukiwać faktycznych intencji takiego postępowania. Widząc bowiem towarzyszące tej sprawie okoliczności trudno żywić nadzieje, że o dobro ogółu tu chodzi.

Ile jest w tym stwierdzeniu prawdy tego zapewne dowiemy się już niebawem. Przed nami wszak poszukiwanie kolejnego w mieście kompromisu, co zapowiadają prezydenccy radni. Wypada jedynie życzyć by jego rezultat nie był tak samo zgniły jak ten z Podwisłocza, gdzie zadowoleni mogą być jedynie deweloperzy.