Mieszkanie do wynajęcia

O sposobach działania fachowców od wynajmu i radach dla wynajmujących oraz najemców informuje Jaromir Rajzer, współwłaściciel Biura Pośrednictwa Nieruchomości "Certus" w Rzeszowie.

Najemca pod obstrzałem

Nigdy nie polecimy wynajęcia mieszkania osobie, bez dokładnego jej sprawdzenia. Potencjalny najemca jest, wylegitymowany i zobowiązany do podpisania z nami umowy pośrednictwa, dzięki czemu nie jest, anonimowy. To ważne, zważywszy, że osoby, które mają zamiar niezgodnie z deklaracją, korzystać z mieszkania, omijają biura pośrednictwa, ze względu na taką właśnie weryfikację. Formy sprawdzenia klientów są różne. W skrajnych przypadkach, sprawdzamy czy kandydat na czasowe mieszkanie nie figuruje w policyjnych statystykach

Wynajmujący też

Musimy wyeliminować też przypadki, kiedy to właściciel mieszkania zamierza nabić potencjalnego najemcę "w butelkę". Każda mieszkaniowa oferta jest dokładnie sprawdzana. W trakcie wizji lokalnej ustalamy czy standard mieszkania zgodny jest z deklarowanym. Bywa, że luksusowe M-4 wcale takim nie jest. Już wstępne jego oględziny i ocena stanu technicznego mieszkania pozwalają stwierdzić czy jest to oferta rzetelna. Kontrolujemy też czy nasz klient jest właścicielem, lub ma prawo dysponowania mieszkaniem.

Przy okrągłym stole

Jeśli znajdzie się chętny na wynajęcie lokalu pomagamy przy zawarciu umowy najmu. O tym jak ma ona wyglądać decydują sami zainteresowani. My jedynie możemy radzić, jak ją sformułować. Ustalenie ostatecznej ceny też leży w gestii właściciela mieszkania i chętnego do jego wynajęcia. Służymy jedynie informacją, jakie w naszym regionie obowiązują stawki za wynajem mieszkania.

Umowa najmu

W umowie najmu warto dokładnie sprecyzować, na jakich zasadach i za ile wynajmowane jest mieszkanie. Określone są sposoby wypowiedzenia wynajmu, związane z tym zabezpieczenia oraz forma przyjęcia mieszkania i przekazania protokołem zdawczo-odbiorczym. Pozwala to zweryfikować czy mieszkanie zostało zniszczone w trakcie najmu. Jesteśmy taż obecni przy zdawaniu wynajmowanego lokum. W sprawach spornych uczestniczymy, jako świadkowie.

Kto płaci za zniszczenia

Naprawy obciążają najemcę, o ile powstały z jego winy, a nie na wskutek normalnego zużycia mieszkania. Urwane klamki czy wypadające z zawiasów drzwi do salonu najemca, musi doprowadzić do stanu używalności, płacąc za to z własnej kieszeni.

Wymeldować lokatora

W umowie najmu określony jest także termin wypowiedzenia, w ciągu, którego właściciel mieszkania, lub najemca może zażądać rozwiązania umowy. Z reguły jest to okres od jednego do trzech miesięcy. Okres wypowiedzenia w trybie tzw. kodeksowym zależy m.in. od terminów płatności oraz czasu, na jaki zawarta była umowa najmu. Terminy wypowiedzenia z reguły nie dotyczą umów na czas określony.

Zabezpieczenia

Meldowanie ważna rzecz

Po wynajęciu właściciel mieszkania musi o tym fakcie poinformować spółdzielnię mieszkaniową. Zobligowany jest też do odprowadzenia podatku do Urzędu Skarbowego. Równie istotne jest zameldowanie świeżo upieczonych lokatorów. Z reguły jest to zameldowanie czasowe, na okres ściśle określony, podobnie jak sama umowa najmu. Potem termin ten można sukcesywnie przedłużać.

Umowna kaucja, najczęściej w wysokości 1- lub 2-miesięcznego czynszu to dla wynajmującego zabezpieczenie w sytuacji, gdyby miał problem ze ściągalnością czynszu lub ewentualnymi zniszczeniami mieszkania. Jest ona rozliczana w momencie wygaśnięcia umowy
Klientom radzimy, by w umowie zastrzegli sobie też prawo do kontroli mieszkania. Zapowiedziana wizyta raz w miesiącu pozwoli bezpośrednio sprawdzić, czy nasze lokum traktowane jest należycie. Liczba odwiedzin nie może być limitowana, ale zawsze muszą być zapowiedziane. Dobrym pretekstem do spotkania z najemcą będzie np. odbiór należności za czynsz. Ich opłacaniem najlepiej zająć się osobiście Mamy wówczas gwarancję, że nie zalegamy z należnościami za gaz czy prąd.
Przezornie warto też zadbać o płatności za telefon. Można np. ustawić telefon na jednokierunkowy, odbiorczy, lub zrobić blokady na telefony komórkowe i inne drogie numery. Najemca może też podpisać umowę z telekomunikacją i przepisać numer na siebie. Mamy wtedy gwarancję, że rachunki za rozmowy nie obciążą naszego konta. Warto by tego rodzaju warunki były jasno sprecyzowane w umowie.
Opłata za usługi pośrednictwa pobierana jest tylko w przypadku, gdy doszło do sfinalizowania umowy wynajmu mieszkania. Jej wysokość wynosi z reguły równowartość miesięcznego czynszu

Rady dla wynajmującego:

- zawsze należy zawrzeć umowę najmu w formie pisemnej, nawet jeśli nie jest to wymagane przez przepisy prawa (umowa poniżej 1roku -art.660 k.c.),
- powinniśmy pobrać kaucję, np.: 1- miesięczny czynsz tytułem zaległości w płatnościach i ewentualnych zniszczeń,
- należy zastanowić się nad przepisaniem liczników, jeśli obciążenia z tego tytułu są wysokie,
- telefon - przepisać lub wprowadzić ograniczenia w połączeniach wychodzących, ewentualnie pobrać dodatkową kaucję,
- sporządzić dokładny protokół zdawczo-odbiorczy, przy wydawaniu lokalu i jego odebraniu,
- rachunki eksploatacyjne, jeśli liczniki są na nas, lepiej płacić samemu i odbierać równowartość od najemcy,