Umowa najmu chroni studenta i właściciela

Najważniejsze rady dla wynajmującego:

- zawsze należy zawrzeć umowę najmu w formie pisemnej, nawet jeśli nie jest to wymagane przez przepisy prawa (umowa poniżej 1 roku -art.660 k.c.),

- powinniśmy pobrać kaucję, np.: 1- miesięczny czynsz tytułem zaległości w płatnościach i ewentualnych zniszczeń,

- należy zastanowić się nad przepisaniem liczników, jeśli obciążenia z tego tytułu są wysokie, a umowa długotrwała,

- telefon - przepisać lub wprowadzić ograniczenia w połączeniach wychodzących, ewentualnie pobrać dodatkową kaucję,

- sporządzić dokładny protokół zdawczo-odbiorczy, przy wydawaniu lokalu i jego odebraniu,

- rachunki eksploatacyjne, jeśli liczniki są zapisane na nas, lepiej płacić samemu i odbierać równowartość od najemcy.

Bywa, że studenci wynajmujący mieszkanie (i nie tylko studenci), zostają wykołowani przez właściciela lokum, który bez dyskusji podnosi czynsz albo żąda nieoczekiwanych i nieustalanych wcześniej opłat. Zdarza się i tak, że to właściciele lokali mieszkalnych, zostają nabici w butelkę. Warto poznać zatem prawa i obowiązki związane z zajmowaniem lokalu, którego nie jesteśmy właścicielami.

Po wynajęciu mieszkania właściciel musi odprowadzić podatek do urzędu skarbowego. Może to zrobić na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu (8,5 proc. przychodu). Równie istotne jest zameldowanie świeżo upieczonych lokatorów. Z reguły jest to zameldowanie czasowe, na okres ściśle określony, podobnie jak sama umowa najmu. Potem termin ten można sukcesywnie przedłużać.

Wyjątek stanowią lokale komunalne. Ich najemcy powinni mieć umowy bezterminowe, chyba że zażądają umów na czas określony.

W umowie najmu (zawsze radzimy sporządzić ją w formie pisemnej, choć nie zawsze jest to obowiązkowe - umowa poniżej jednego roku - art.660 k.c.) dokładnie sprecyzowane jest, na jakich zasadach i za ile wynajmowane jest mieszkanie. Określone są strony umowy, jej przedmiot, cena, czas trwania, sposoby wypowiedzenia umowy najmu, związane z tym zabezpieczenia oraz forma przyjęcia mieszkania i przekazania protokołem zdawczo-odbiorczym. Daje to możliwość zweryfikowania, czy mieszkanie zostało zniszczone w trakcie najmu.

To stosunkowo nowe rozwiązanie, które umożliwia właścicielom łatwiejsze odzyskanie mieszkań od kłopotliwych najemców. Umowa na najem okazjonalny musi być zawarta w formie pisemnej i może obowiązywać wyłącznie na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Po tym okresie, zgodnie z art. 661 k.c., przechodzi ona na czas nieoznaczony.

Dokument powinien zawierać oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu na żądanie właściciela, pouczenie o trybie tej egzekucji oraz informację o lokalu, do którego najemca przeprowadzi się w razie egzekucji.

Jeżeli najemca nie mógłby przeprowadzić się do wskazanego lokalu, musi w ciągu 7 dni przedstawić inny lokal oraz zgodę jego właściciela. Wynajmowane mieszkanie będzie zatem opuszczone po upływie czasu umowy lub po jej wypowiedzeniu na podstawie pisemnego żądania właściciela z wyznaczeniem 7-dniowego terminu opuszczenia (licząc od daty dostarczenia przesyłki). Jeśli najemca nie wyprowadzi się w terminie, może to być podstawa do wszczęcia egzekucji po nadaniu jej przez sąd klauzuli wykonalności.

Ministerstwo Infrastruktury szacuje, że po wprowadzeniu przepisów o najmie okazjonalnym wpływy z podatku od wynajmujących wzrosły ok. 40 proc.

Jeśli urządziłeś prywatkę i podczas zabawy ktoś zniszczy mebel, ty za to zapłacisz. Właściciel nie ma natomiast prawa obciążać cię naprawami wynikłymi z normalnego zużycia mieszkania. To on płaci za naprawę i konserwację: podłóg, posadzek, wykładzin, drzwi i okien, kuchni, wanien, mis klozetowych, osprzętu i zabezpieczeń elektrycznych, pieców węglowych i akumulacyjnych, malowanie, tapetowanie, naprawę tynków itp.

Wynajmujący ma także obowiązek zapewnić sprawne działanie instalacji wodociągowej (bez armatury), co, elektrycznej i gazowej, anteny zbiorczej (bez osprzętu), dźwigów. Powinien także zająć się wymianą pieców grzewczych i stolarki okiennej, drzwiowej, naprawą budynku czy pomieszczeń.