Kto tak naprawdę kupuje mieszkania w Rzeszowie? Nie tylko ci, którzy chcą w nich mieszkać. Dlaczego tak jest?

Obserwując internetowe serwisy służące porównywaniu cen mieszkań w Rzeszowie zauważymy, że obecnie za metr kwadratowy trzeba zapłacimy Ponad 7 tys. złotych. Jest to jednak mocno uśredniona stawka, która ignoruje wiele ważnych kryteriów wyceny nieruchomości.

- Cena jest uzależniona między innymi od wielkości mieszkania: im mniejsze, tym wyższa cena za metr kwadratowy. Najdroższe mieszkania to kawalerki, ich cena w Rzeszowie wynosi obecnie powyżej 9 tys. zł za m kw. W przypadku mieszkań 2 pokojowych cena to między 8 - 8,5 tys. zł za m kw. Większe mieszkania kosztują 6 - 7 tys. za m kw. - wylicza Agnieszka Rut, właścicielka biura nieruchomości Lady Broker z Rzeszowa.

Do tego dochodzi oczywiście lokalizacja czy choćby „prestiżowość” bloku. W przypadku mieszkań w stanie deweloperskim cena jest wysoka głównie z dwóch przyczyn.

- Ceny mieszkań wzrosły w tym roku o około 9 proc. w stosunku do roku ubiegłego i będą jeszcze rosły, bo koszt budowy zwiększył się ze względu na drożejące materiały budowlane oraz wzrastają też stopy procentowe. Drożeją kredyty, a większość deweloperów bierze je pod inwestycje. Obawiam się, że już na początku roku cena za metr kwadratowy może być jeszcze wyższa niż jest obecnie - przewiduje Agnieszka Rut.

Niedawno dotarły do nas opinie o tym, że na wzrost cen nowych mieszkań wpływ ma jeszcze jeden czynnik. Chodzi o kupno nieruchomości jako lokatę kapitału. Niektórzy mieliby kupować mieszkania w stanie deweloperskim, bo to bardziej opłacalne niż przechowywanie swoich oszczędności na koncie z niską procentowo lokatą. Jak popularny może być ten proceder w Rzeszowie?

- Nie mam do czynienia z takimi osobami, choć słyszałem o takich, które kupują nawet cały pion bloku. To jednak informacje od osób trzecich - przekazuje nam jeden z rzeszowskich agentów nieruchomości.

Z kolei dla Jaromira Rajzera, prezesa agencji Certus Nieruchomości w Rzeszowie, takie zjawisko to nic nadzwyczajnego.

- W całej Polsce tak się dzieje, zwłaszcza wtedy, gdy lokaty bankowe wynoszą 0 czy 0,5 proc. Ci, którzy mieli trzymać swoje pieniądze na tak niskim oprocentowaniu, przesuwali się na rynek nieruchomości. Nawet z najmu da się uzyskać w skali roku 4,5 - 5 proc. zysku. Do tego dochodzi element ewentualnego wzrostu wartości. Jest szansa, że mieszkanie zdrożeje o jakiś procent, ze względu np. na wzrost wartości pieniądza - tłumaczy.

Dodaje, że w pewnych momentach statystyki mówiły o wypłacaniu z kont bankowych miliardów złotych, które później wpłacane były w rynek nieruchomości.

Jak prezentuje się skala tego zjawiska w Rzeszowie? Pewności nie ma, jednak bardzo możliwe, że jest ono zauważalne gołym okiem.

- Być może kiedyś zrobimy analizę w tym zakresie. Ale wystarczy przejechać się po mieście wieczorem i zobaczyć jakie jest oświetlenie budynków. Jeden wieżowiec jest niedaleko mnie, dosyć często obok niego przechodzę. W skali całego bloku zapalonych świateł jest może 8 - 9. Nie wiem ile jest tam mieszkań, ale może nawet setka. Na wschodzie Rzeszowa jest cały kompleks, w którym nie zauważyłem ani jednego zapalonego światła - opisuje dr hab. Jacek Strojny ze stowarzyszenia Razem dla Rzeszowa.

Postanowiliśmy zapytać kilku rzeszowskich deweloperów, jak wygląda sytuacja z kupowaniem mieszkań w celach zarobkowych w przypadku ich inwestycji. Odpowiedział nam tylko jeden z nich. Okazuje się, że firma nie zaobserwowała takiego zjawiska. Od pozostałych nie dostaliśmy odpowiedzi.

Dr hab. Strojny dodaje, że np. w Krakowie nie ma budynków, które w tak wielkim stopniu jak te w Rzeszowie byłyby niezamieszkałe. Podkreśla, że ten proces występuje w stolicy Podkarpacia przede wszystkim w nowym budownictwie.

- Ludzie czy instytucje mają prawo kupować mieszkania, dlatego nie przedstawiam tego w sposób negatywny. Patrzę bardziej na konsekwencje z punktu widzenia specyfiki miasta i tego, co może stać się z takimi budynkami za 10 - 15 lat. To zjawisko może skutkować tym, że w przyszłości trudne będzie zapewnienie wykorzystania takich budynków. Jeśli wynajem nie będzie tak dochodowy, to albo ceny będą spadały, albo będą się pojawiały nieużytkowane obiekty - zapowiada.

Agnieszka Rut z Lady Broker zauważa, że rynek wtórny mieszkań jest ostatnio bardzo skromny. Mówi, że trudno jest znaleźć w tym momencie „cztery kąty”, bo często ludzie po prostu nie chcą sprzedawać swoich nieruchomości. Dodaje, że trudno znaleźć też mieszkania w powstających właśnie blokach, bo popyt jest bardzo duży. Czy to się zmieni?

- Zatrzymujemy trochę tę tendencję, bo wzrost stóp procentowych przy jednoczesnym spadku ceny najmu odsiewa tych, którzy inwestowali z nadzieją, że będzie to dobre ulokowanie gotówki. Dochodzi też opłata za koszty stałe, jak ogrzewanie czy serwis windy. To powoduje, że niektórym przestanie się to opłacać i pewna część rynku przestanie zgłaszać popyt. Już teraz coś takiego można obserwować - mówi Jacek Strojny.

Jednak nawet jeśli mieszkania przestaną być tak atrakcyjnym kąskiem dla inwestorów chcących pomnożyć swoje pieniądze, ceny za metr kwadratowy raczej nie zmaleją.

- Przestałem wróżyć, że bańka cenowa pęknie. Za długo to trwa, nie wydaje mi się, żeby obniżka cen mieszkań trwała dłużej niż dwa kwartały. Jeżeli spojrzymy na ostatnie dwa lata, to ceny w Rzeszowie bardzo wzrosły. Jeszcze niedawno średnia, bankowa cena wynosiła ok. 5 tys. za metr, a teraz jest w granicach 7 tys. Kto by pomyślał, że będą tu mieszkania po 12 - 14 tys. za m kw. i będą się sprzedawać? Dopóki materiały budowlane nie pójdą w dół, mieszkania raczej nie stanieją - podsumowuje Jaromir Rajzer.