Wspólnota mieszkaniowa

Najpierw trzeba postarać się, by "nasze" mieszkanie, komunalne czy spółdzielcze, stało się naszą własnością. Istnieje już prawna procedura takiego uwłaszczenia. Stąd już droga prosta do powstania Wspólnoty Mieszkaniowej (WM), która rządzi się sama.

Praktyka jeszcze kuleje

Co to jest Wspólnota Mieszkaniowa?

WM powołała do życia Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. z datą obowiązującą od 1 stycznia 1995 r. Wynika z niej, że jeśli choć jeden lokal w jakimś obiekcie mieszkalnym stanowi odrębną własność, to tym samym z mocy prawa powstaje WM. Jeśli więc choć jeden lokator w bloku uwłaszczy się na swoim mieszkaniu, wówczas mieszkańcy takiego bloku mogą wyodrębnić się ze spółdzielni, zakładając WM.
W Rzeszowie - w ramach samego MZBM - istnieją 264 WM.

Spółdzielnia "Nowe Miasto" w Rzeszowie, zgodnie z nowym prawem spółdzielczym, opracowała projekty uchwał w sprawie uwłaszczenia. Zarząd zachęca lokatorów do zapoznawania się z trybem zamiany własności spółdzielczej mieszkania w indywidualną własność hipoteczną.
Wiceprezes spółdzielni Jerzy Kustra: - W dokumentacji jest podany metraż mieszkania i wielkość działki pod blokiem, która w momencie uwłaszczenia będzie należała do właściciela mieszkania. ( Z wypowiedzi dla "Gazety w Rzeszowie" z 25 marca br.) Wiceprezes twierdzi, że różnica między uwłaszczeniem a własnością spółdzielczą jest tylko teoretyczna. Właściciel mieszkania spółdzielczego mógł je sprzedać, ale musiał powiadomić o tym spółdzielnię, a nabywca musiał zostać członkiem spółdzielni. - Po uwłaszczeniu nie będzie takiej potrzeby - stwierdza wiceprezes. - Ale to żaden przywilej - puentuje.
Myli się, bo nie docenia konsekwencji wynikających z powstania WM. Mieszkanie nie jest już wtedy "własnością wirtualną" lecz realną, do której istnienia żaden prezes ani jego pracownicy administracyno-techniczni nie są konieczni.
Koszt takiego uwłaszczenia to ok. 500 zł (akt notarialny plus wpis do ksiąg wieczystych). Nie wszystkie jednak spółdzielnie są gotowe do procesu uwłaszczeniowego, a w niektórych indywidualne koszty tego procesu są o wiele wyższe. Natomiast właściciele mienia komunalnego, czyli zarządy wielu miast, zachęcają do wykupu mieszkań na dogodnych warunkach.

Mechanizm działania WM

WM wybiera zarząd i albo on sam sobie radzi, albo WM, na czele której stoi zarząd, korzysta z usług zarządcy nieruchomości. Praktyka dowodzi, że to drugie rozwiązanie jest lepsze, bo w imieniu WM zarządza kontrolowany przez nią fachowiec.
W WM nie płaci się czynszu, lecz comiesięczną zaliczkę na poczet zarządu nieruchomością WM. Taka zaliczka uwzględnia m.in. koszty utrzymania czystości i przewidywanych napraw czy remontów. W odniesieniu do budynków komunalnych wysokość czynszu ustala Rada Miasta według skomplikowanego przelicznika. Natomiast w WM - wysokość zaliczki, wpłacanej co miesiąc, uchwala raz w roku zebranie WM - na podstawie rzeczywiście ponoszonych kosztów.

Ja sobie chwalę

Rozmowa z licencjonowanym zarządcą nieruchomości sześciu Wspólnot Mieszkaniowych w Rzeszowie, mgr. inż. budownictwa MARKIEM LEKACZEM:
- Jak się zostaje zarządcą nieruchomości?
- Po latach pracy w MZBM ukończyłem kilka kursów i uzyskałem licencję państwową na zarządzanie nieruchomościami.

- Za co pan odpowiada przed swoimi WM?
- Moim obowiązkiem jest zapewnić media: wodę, gaz, prąd, wywóz nieczystości i utrzymać nieruchomość w należytym stanie technicznym.

- Sam?
- Tak. To możliwe. Korzystam tylko z usług księgowej, jestem więc właściwie firmą jednoosobową.

- Porozmawiajmy o pana obowiązkach.
- Należy do nich coroczny przegląd stanu technicznego budynku i gruntowne przeglądy, robione co pięć lat. W tym drugim przypadku zamawiam fachowców, którzy kontrolują stan sieci gazowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, stan dachu, konstrukcji, stolarki itd. A potem składam sprawozdanie z takiego przeglądu przed Zarządem WM i zebraniem członków WM.

- I członkowie przychodzą na zebrania? W spółdzielniach to rzadkie zjawisko...
- U nas, aby moje sprawozdanie z przeglądu technicznego zostało przyjęte i pociągnęło za sobą podjęcie uchwały, np. w sprawie remontu piwnic, musi być obecnych co najmniej 50 proc. członków WM i co najmniej połowa z nich musi głosować "za". Ani zarząd WM, ani ja - nie mamy możliwości podejmowania decyzji, które wiążą się z kosztami. My możemy tylko proponować. Od podejmowania takich decyzji jest zebranie WM. Jeśli są potrzebne pilne decyzje, a na zebraniu nie ma kworum, stosujemy głosowanie w trybie obiegowym. Przekazujemy pismo do każdego członka WM, który ma obowiązek określić pisemnie swoje stanowisko, czy jest za, czy przeciw.

- Dużo jest takich zebrań?
- W zależności od potrzeb. Ale najważniejsze i konieczne są dwa w roku. Jedno, tzw. remontowe, które odbywa się na jesieni. Wtedy ustala się wysokość opłaty na fundusz remontowy i wysokość zaliczki na poczet zarządu nieruchomością w następnym roku. A drugie zebranie odbywa się na wiosnę. To tzw. zebranie absolutoryjne, podczas którego składam sprawozdanie z działalności w minionym roku.

- A jeśli WM nie widzi potrzeby remontu dachu, który przecieka, bo przecież leje się wtedy tylko na głowy tych, którzy mieszkają na najwyższym piętrze...
- Jestem zarządcą WM czwarty rok i jeszcze mi się coś takiego nie zdarzyło. Mogę natomiast powiedzieć, że członkowie "moich" WM to osoby odpowiedzialne.

- Powiedzmy, że WM uchwaliła, iż niezbędna jest w ich bloku wymiana okien. Co wtedy?
- WM nie obowiązuje ustawa o zamówieniach publicznych, lecz bywa, że na poważne zadania remontowe organizowane są przetargi. Do mniejszych zadań wyłaniamy firmę w drodze negocjacji. Po zgodzie zebrania WM na daną firmę, przystępuje ona do pracy. Płacę po komisyjnym odbiorze roboty - z funduszu remontowego.

- Powiedzmy, że o 3 w nocy w którymś z mieszkań zaczął cieknąć kaloryfer...
- Wszyscy członkowie "moich" WM mają numer mojej komórki. A ja mam namiary na współpracujące ze mną ekipy remontowe różnego rodzaju. Sprawa załatwiana jest błyskawicznie. I co ważniejsze, są to ekipy tanie. Np. od ekipy MPEC trzykrotnie tańsze. Co nie oznacza, że w wyjątkowych sytuacjach nie korzystam z usług pogotowia MPEC.
Kiedyś rzeczywiście tak się zdarzyło, że pękł w nocy kaloryfer. - To pan już jest? - zdziwiła się właścicielka mieszkania. Okazało się, że kaloryfer miał wadę materiałową. Natychmiast został wymieniony.

- To pracuje pan 24 godziny na dobę.
- Tak to można ująć. Ale nie narzekam. Codziennie staram się być na "swoich" nieruchomościach. W jednej ze WM członkowie zażyczyli sobie moich dyżurów, dali kanciapkę w schronie, no to bywam tam. Ale najwięcej jest roboty papierkowej, którą muszę wykonywać w domu na komputerze.

- Jakie czynsze płacą członkowie WM?
- Są one mniejsze o około 30 procent. Bo odpadają administracyjne koszty, obciążające istnienie takich tworów jak MZBM czy spółdzielnia.

- Trudno jednak mówić o całkowitej niezależności zarządcy. Musi on np. współpracować z gminą.
- Tak, bo np. mieszkania komunalne i tereny wokół tych budynków, którymi zarządzam, są własnością gminy. Muszę więc współpracować z Biurem Gospodarki Mieniem, np., żeby wyremontowało plac zabaw czy chodniki. Jeśli BGM pozwoli mi na wykonanie takich prac, to oczywiście muszę się z nim rozliczyć co do grosza.

- A jeśli zarządca nie sprawdza się?
- To WM rezygnuje z jego usług. Ja jestem już po zebraniach absolutoryjnych i w efekcie nadal pracuję na rzecz "swoich" WM.

- Może pan mówić o satysfakcji zawodowej?
- Ja sobie chwalę moją pracę, a WM, które mnie zatrudniły, mam nadzieję, że też. Gdyby były ze mnie niezadowolone, zwolniłyby mnie.

* * * * *

Zarządca nieruchomości opłaca swój ZUS, płaci za zużyte paliwo, używaną komórkę, telefon stacjonarny - z własnego wynagrodzenia.